Quelles actions possibles pour résoudre un problème de co-propriété
Sujet (Cloturé) initié par Co-propriètaire désespéré, il y a 7 ans - 5109 vues
Bonjour,
2013 : achat d'un appartement dans une ancienne usine. Une autre personne était déjà propriétaire d'un appartement, le reste du bâtiment appartenant une personne que je nommerai Mr Z pour faciliter la compréhension de la suite de l'histoire. 2014-2015 : Mr Z répartit les charges, pas de problème particuliers. Courant 2015, Mr Z étant dans une situation financière désastreuse, il prend contact avec Mr X, gestionnaire de patrimoine, agent immobilier et "spécialiste" des montages financiers. La co-pro est donc re-divisée en plus de 50 lots dont certains font l'objet de ventes en réméré Mr Z s'engage à rembourser les investisseurs ayant acheté en réméré avant le 10 sept 2017 . Il garde aussi la possibilité de vendre les lots pour effectuer le remboursement 2016: malgré de nombreuses demandes, Mr Z ignore nos demandes de répartitions des charges et nous renvoie à Mr X qui ne peut effectuer la répartition faute de factures 2017 : idem concernant la répartition des charges; Mr Z contacte une agence immobilière pour tenter de vendre les lots des réméré. Nous apprenons aussi que le gaz, l'eau et l'électrcité n'ont pas été réglés en 2016-2017 et que l'assurance des bâtiments est résiliée. A l'initiative d'un des coprorièraires, une réunion est proposée afin de nommer un syndicat et de résoudre les problèmes de paiement. 4 propriétaires sur 10 participent. Les factures impayées ont été remises par Mr Z à l'agence immobilière. Les investisseurs réméré sont dispersés aux 4 coins de France et sont injoignables. La majorité étant nécessaire pour nommer un syndic et pour les décisions importantes, la situation est inextricable. L'eau, le gaz et l'électricité risquent d'être coupés à tout moment.
Quelles voies légales pouvons-nous emprunter afin de régulariser la situation ? Avons-nous des recours ?
Cher Monsieur, Votre situation est très clairement exprimée. Le droit de la copropriété est un droit d'ordre public. Il s'applique même à défaut de règlement de copropriété. IL faut en conséquence requérir la tenue d'une assemblée constituante de la copropriété qui s'est créée entre vous tous, pour désigner un syndic et adopter un règlement de copro conforme à la loi. Il faudra ensuite remettre en cause les factures d'abonnement qui n'ont pas été réparties conformément à la loi.
Votre avocat devra obtenir les autorisations judiciaires, préparer la première assemblée générale, obtenir la convocation judiciaire à cette première assemblée, rédiger le projet de règlement de copropriété et contrôler la tenue de l'assemblée.
Votre notaire enregistrera le règlement de copropriété et valider les lots.
Un huissier de justice notifiera la décision judiciaire.
Par la suite, le syndic désigné (amiable ou professionnel) procèdera à une AGO de rédition de compte pour établir le premier compte de copropriété, aussitôt qu'il aura été réalisé. Il est très probable que pour accélérer le processus, il faille recourir à un expert comptable pour éditer le premier compte de copropriété.
En résumé, et pour répondre à votre question: Oui vous avez heureusement des recours. Attention toutefois à la prescription des contentieux des charges de copropriété.
Je vous ai dessiné de manière schématique la voie légale à emprunter pour régulariser votre situation. L'avocat que vous choisirez l'affinera en fonction de la situation réelle qui lui sera présentée.
Vous aurez besoin des professionnels suivants: 1- Avocat (choix indépendant de l'adresse de l'immeuble - prévoir une convention d'honoraires long terme car sa mission va se prolonger pendant 6 mois à 1 an, suivant la situation réelle). 2- Huissier de justice (sur le département où est situé votre immeuble) 3- Notaire (à choisir indépendamment du lieu de situation de l'immeuble) 4- Syndic professionnel recommandé 5- Expert Comptable pour présenter le premier compte, si vous ne prenez pas de syndic professionnel. 6- Architecte de l'immeuble qui prendra connaissance des contraintes architecturales et urbanistiques de l'immeuble et vous indiquera quelles sont les obligations de mise en conformité éventuelles.
Le coût de la régularisation sera réparti sur l'ensemble des copropriétaires, donc il incombera essentiellement au copropriétaire le plus important. Avec 53 lots, le coût de la régularisation devient de fait anecdotique par rapport aux risques de votre situation actuelle.
En effet, vous courrez le risque que n'importe lequel des copropriétaires réclame la désignation d'un administrateur judiciaire pour gérer la copropriété. Cet administrateur coûtera bien plus cher à l'année que la procédure de régularisation en son entier!
Par ailleurs, je m'interroge sur la responsabilité du notaire qui a laissé ces opérations se réaliser sans imposer la création de la copropriété. Et il y a une responsabilité évidente du copropriétaire majoritaire à ne pas avoir reconduit les assurances diverses.
Je reste à votre disposition si vous le souhaitez, pour vous assister dans ces démarches. Vous pouvez me contacter directement depuis le formulaire de contact. Ou depuis les pages jaunes :-) J'ai déjà géré ces difficultés à plusieurs reprises, dans des situations plus complexes (ASL annulée, Copropriété en redressement judiciaire, mise à jour des règlements de copropriété, Expropriation de parcelles de copropriété...).
Bien cordialement, Ariel DAHAN Avocat #Copropriété #règlement_copropriété #litige_copropriété
Merci, vous avez répondu à ma question de façon précise. Je soumets vos recommandations aux quelques copropriètaires avec lesquels je suis en contact; Cordialement
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