VENTE VIAGERE : NULLITE DE LA VENTE POUR PRIX DERISOIRE

Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... était âgé de 79 ans lors de la vente, que son espérance de vie, selon les tables de mortalité, était de 7, 9, qu'il était en pleine possession de ses moyens, et que l'existence d'un aléa n'était plus contestée, et retenu que la valeur de l'immeuble, compte tenu de sa composition et de son état, était de 140 000 euros pour 1995, que Mme Y... avait bien vécu en concubinage avec M. X..., et qu'elle ne justifiait pas, depuis 1984, de soins excédant ceux normalement apportés à un concubin, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans violer l'article 515-8 du code civil, que ni la réserve d'usage par le crédirentier, ni l'obligation de soins figurant au contrat de vente ne pouvaient être pris en considération dans la détermination du montant de la rente et du prix de vente de l'immeuble, et qui a souverainement retenu que le prix mentionné dans l'acte du 26 avril 1995, soit 42 685, 72 euros ayant servi à déterminer la valeur de la rente était dérisoire par rapport à la valeur de l'immeuble, a déclaré à bon droit que la vente était nulle pour défaut de prix ;

Cour de cassation-chambre civile 3

Audience publique du mercredi 21 octobre 2009

N° de pourvoi: 08-13843-----------Non publié au bulletin ----------Cassation partielle

M. Lacabarats (président), président

SCP Coutard, Mayer et Munier-Apaire, SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat(s)

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 10 décembre 2007), que par acte du 26 avril 1995, M. X... a vendu à Mme Y... un immeuble, au prix de 280 000 francs converti en une rente viagère annuelle de 18 000 francs, assorti d'un droit d'usage et d'habitation au profit du vendeur et d'une obligation de soins et d'entretien à la charge de Mme Y... ; que M. X... est décédé le 25 novembre 1999 ; que ses enfants et héritiers, les consorts X...- F..., se prévalant d'un concubinage entre M. X... et Mme Y..., ont assigné cette dernière en annulation de la vente pour vil prix, en paiement d'une indemnité d'occupation, en remboursement de diverses sommes sur le fondement de l'article 1371 du code civil et en paiement de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt d'annuler la vente alors, selon le moyen :

1° / qu'une vente ne peut être annulée pour défaut de prix réel et sérieux lorsqu'elle est aléatoire ; qu'en établissant, d'abord, que la vente, avec constitution de rente viagère, de la maison située ...à Berles-au-Bois par M. X... à Mme Y... était aléatoire, " l'existence d'un aléa n'étant plus contestée ", pour juger, ensuite, qu'elle devait être annulée pour défaut de prix sérieux, la cour d'appel a violé les articles 1591, 1968 et 1976 du code civil ;

2° / que dans le cadre d'un contrat de vente avec constitution de rente viagère, lorsque le vendeur s'est réservé le droit d'usage et d'habitation du bien vendu, l'appréciation de l'aléa et du caractère sérieux du prix se fait par comparaison entre le montant de la rente et l'intérêt que procurerait le capital représenté par la propriété grevée de ce droit, y compris lorsque l'acheteur et le vendeur sont concubins ; qu'en refusant, pour apprécier le caractère réel et sérieux du prix de vente de l'immeuble, de prendre en compte le droit d'usage et d'habitation octroyé par Mme Y..., acheteur, à M. X..., vendeur, au seul prétexte que ceux-ci étaient concubins, la cour d'appel a violé les articles 1131 et 1976 du code civil, ensemble l'article 515-8 du code civil ;

3° / qu'une obligation de soins peut être souscrite entre concubins ; qu'en refusant, pour apprécier le caractère réel et sérieux du prix de vente de l'immeuble, de prendre en compte l'obligation de soins mise à la charge de Mme Y..., acheteur, au profit de M. X... dans ledit contrat de vente, au prétexte que ceux-ci étaient concubins, la cour d'appel a violé les articles 1131 et 1976 du code civil, ensemble l'article 515-8 du code civil ;

4° / que le contrat de vente avec constitution de rente viagère et obligation de soins mise à la charge de l'acquéreur est un contrat aléatoire ; que l'existence de l'aléa, cause de l'obligation, doit s'apprécier à la date où elle est souscrite ; que, pour refuser de prendre en compte l'obligation de soins mise à la charge de Mme Y... au profit de M. X... dans l'appréciation de l'aléa et du caractère réel et sérieux du prix de la vente du 26 avril 1995, la cour d'appel s'est fondée sur le fait que l'état de santé de ce dernier n'avait pas nécessité de soins particuliers entre la signature de la vente et son décès, le 25 novembre 1999, c'est-à-dire sur des éléments postérieurs à la signature du contrat et inconnus des parties à cette date ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel, qui n'a pas apprécié l'existence de la cause à la date de la conclusion du contrat mais à une date postérieure, a violé les articles 1131 et 1976 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... était âgé de 79 ans lors de la vente, que son espérance de vie, selon les tables de mortalité, était de 7, 9, qu'il était en pleine possession de ses moyens, et que l'existence d'un aléa n'était plus contestée, et retenu que la valeur de l'immeuble, compte tenu de sa composition et de son état, était de 140 000 euros pour 1995, que Mme Y... avait bien vécu en concubinage avec M. X..., et qu'elle ne justifiait pas, depuis 1984, de soins excédant ceux normalement apportés à un concubin, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans violer l'article 515-8 du code civil, que ni la réserve d'usage par le crédirentier, ni l'obligation de soins figurant au contrat de vente ne pouvaient être pris en considération dans la détermination du montant de la rente et du prix de vente de l'immeuble, et qui a souverainement retenu que le prix mentionné dans l'acte du 26 avril 1995, soit 42 685, 72 euros ayant servi à déterminer la valeur de la rente était dérisoire par rapport à la valeur de l'immeuble, a déclaré à bon droit que la vente était nulle pour défaut de prix ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur la branche unique du second moyen du pourvoi principal, en son grief relatif à la condamnation de Mme Y... au paiement de la somme de 40 000 francs (6 098 euros), ci-après annexé :

Attendu que l'arrêt ayant retenu non pas l'existence d'un contrat de prêt, mais le détournement par Mme Y... d'une somme de 40 000 francs prélevée, par procuration, sur le compte de M. X..., le moyen manque en fait de ce chef ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en sa première branche :

Attendu que les consorts X...- F... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande de dommages-intérêts alors, selon le moyen, que la partie de bonne foi au contrat de vente peut obtenir la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a prononcé la nullité de la vente, ne pouvait débouter les héritiers de M. X... de leur demande indemnitaire sans rechercher si du fait de ses agissements, Mme Y..., qui avait manifestement traqué un vieillard, de trente ans son aîné, pour l'amener à soustraire de son patrimoine la maison litigieuse, ne leur avait pas causé un préjudice en raison de la privation de jouissance de cette maison depuis le décès de leur père ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des conclusions d'appel des consorts X...- F... que ceux-ci n'ont fondé leur demande de dommages-intérêts que sur le préjudice causé par la procédure qu'ils ont dû intenter contre Mme Y... et non sur celui résultant de l'annulation de la vente ; que le moyen manque en fait de ce chef ;

Mais sur la branche unique du second moyen du pourvoi principal en son grief relatif à la condamnation de Mme Y... au paiement de la somme de 170 000 francs :

Vu l'article 1341 du code civil ;

Attendu que pour condamner Mme Y... à payer 170 000 francs à la succession de M. X..., l'arrêt retient que les consorts X...- F... sont tiers aux contrats de prêt invoqués par eux, et qu'en cette qualité, ils peuvent rapporter la preuve du contrat allégué par tous moyens ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les consorts X...- F..., qui se prévalaient d'un prêt consenti par feu M. X... à Mme Y..., étaient les enfants et héritiers de M. X... et que l'exigence d'une preuve littérale s'impose aux ayants cause universels des parties à l'acte, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur la seconde branche du moyen unique du pourvoi incident :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande des consorts X...- F... en paiement d'une indemnité d'occupation, l'arrêt retient qu'en raison de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat de vente prononcée, les parties doivent être replacées dans la situation où elles étaient avant la conclusion de celui-ci ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'une indemnité d'occupation était sollicitée jusqu'à parfaite et totale libération des lieux, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les consorts X...- F... de leur indemnité d'occupation et condamne Mme Y... à payer à la succession de M. Serge X... la somme de 170. 000 francs, l'arrêt rendu le 10 décembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties, Mme Y..., d ? une part, les consorts X...- F... d'autre part, à l'exception de Mme Marie-Odile X..., épouse A... et de M. Serge X..., bénéficiaires de l'aide juridictionnelle ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991 ; rejette les demandes ;