Mon locataire ne paye plus ses loyers : que faire ?
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Le fait de ne pas payer son loyer, comme toute faute grave du locataire, peut entraîner la résiliation du contrat.
Mais il existe un moyen plus radical de mettre fin au bail pour un tel motif : faire jouer la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Cette clause prévoit que le contrat sera résilié "de plein droit", c'est-à-dire automatiquement, si le locataire ne paie pas son loyer aux échéances convenues. Cette clause figure dans la quasi-totalité des contrats.
Son automaticité est lourde de conséquences pour le locataire. C'est pourquoi la loi n'autorise son fonctionnement que sous certaines conditions :
- en premier lieu, le locataire recevra un commandement de payer par huissier : les effets de la clause ne seront effectifs qu'en cas d'absence de régularisation de la situation par le locataire ;
- ensuite, il disposera d'un délai pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû, ou pour demander des délais de paiement au juge.
Le commandement de payer
C'est un acte par lequel l'huissier, qui aura été requis par le bailleur, ordonne au locataire de s'acquitter de sa dette.
Ce document reproduit, à peine de nullité, le texte des premiers alinéas de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et du second alinéa de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.
La lecture de ces textes informera le locataire que la résiliation n'interviendra qu'après un délai de deux mois, et qu'il peut saisir le juge pour demander des délais de paiement ainsi que le fonds de solidarité pour le logement (dont l'adresse lui est précisée) pour obtenir une aide financière.
Si un tiers s'est engagé comme caution du locataire, l'huissier lui signifiera obligatoirement le commandement. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.
La réaction du locataire
A la réception du commandement, le locataire dispose de deux mois pour s'acquitter de sa dette.
Il peut également, dans ce délai, demander des délais de paiement.
Si le locataire s'acquitte de sa dette
S'il le fait dans les délais, les choses en restent là.
Mais attention : si le locataire ne s'est pas acquitté de la totalité de la dette, il pourra être assigné en vue de son expulsion, même si la part restante est minime.
Le locataire demande des délais de paiement au juge
La demande de délais de paiement donnera lieu à une véritable instance à laquelle le locataire devra convoquer son bailleur devant le tribunal d'instance de son domicile. Il le fera par l'intermédiaire d'un huissier : c'est obligatoire. Si ses ressources sont insuffisantes, il pourra demander l'aide juridictionnelle (voir la partie "Aide juridictionnelle").
Le juge appréciera la situation financière du locataire, mais également les besoins du bailleur, pour reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux ans. Ou pour refuser tout délai.
Si le locataire respecte les délais et les conditions fixées par le juge, la clause est réputée ne pas avoir joué : les droits du locataire ne sont plus remis en cause, et si un nouvel incident de paiement intervient, un nouveau commandement de payer devra être envoyé.
Le locataire ne réagit pas
A l'expiration des deux mois, le bailleur pourra saisir le juge d'instance en référé pour lui demander de constater que le contrat est résilié et de prononcer l'expulsion. Si le bailleur est un organisme HLM, il devra auparavant saisir la commission départementale des aides publiques au logement pour assurer le maintien de leur versement, et il ne pourra délivrer une assignation moins de trois mois après cette saisine.
A défaut de règlement, le bailleur pourra saisir le tribunal compétent en référé afin de solliciter l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion du locataire.
Le Juge rendra ainsi une ordonnance de référé, ordonnant le cas échéant des délais de paiement et à défaut l'expulsion avec concourt de la force publique.
Le locataire ne réagit pas
A l'expiration des deux mois, le bailleur pourra saisir le juge d'instance en référé pour lui demander de constater que le contrat est résilié et de prononcer l'expulsion. Si le bailleur est un organisme HLM, il devra auparavant saisir la commission départementale des aides publiques au logement pour assurer le maintien de leur versement, et il ne pourra délivrer une assignation moins de trois mois après cette saisine.
A défaut de règlement, le bailleur pourra saisir le tribunal compétent en référé afin de solliciter l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion du locataire.
Le Juge rendra ainsi une ordonnance de référé, ordonnant le cas échéant des délais de paiement et à défaut l'expulsion avec concourt de la force publique.
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