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Question résolue par Maître Lucile DE MELLIS
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Lucile

évaluation d'un bien pour ammortissement
Sujet (Cloturé) initié par jordanie, il y a 5 ans - 4726 vues

bonjour en 2013 j'ai acheter un petite immeuble de 6 appartements coût total après travaux 500.000e je suis loueur meublé non professionnel et je n'ai jamais procéder à l'amortissement des ces apparts (je savais pas que c'était possible)
un comptable m'a conseillé de réévaluer chaque appartement et de procéder à des amortissent annuel ce qui aurait pour effet une non imposition
la question est sur quoi se baser pour réévaluer les apparts ? si je me base sur les prix du marché, cela représente près 1.2 millions que dira le fisc si je procède à un amortissement au double du prix d'achat? que dit le code des impôts?
merci pour vos réponses si vous connaissez la question
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Maître Christel BRANJONNEAU
Bonjour,

La détermination du prix des appartements ne doit pas se faire à la légère. Vous aurez besoin d'une estimation de plusieurs agents immobiliers afin de retenir la valeur de votre appartement sur le marché actuel. Si la valeur proposée par les agents immobiliers est inférieurs au prix d'acquisition et des travaux, il faudra retenir ces derniers.

Il faut vous pouvoir vous ménager la preuve de la détermination de la valeur du bien et qu'elle a été fixée par des tiers et correspond à sa valeur réelle.

Je vous remercie de m'indiquer si j'ai bien répondu à votre question.

Bien cordialement
jordanie
oui merci mais je trouve étonnant que le fisc accepte que j'amortisse pour 1.2 millions des bien acquis 5 ans auparavant pour 500.000€ prix qu'il à vérifier puisque j'ai été redressé de 15000e lors de l'achat car ils estimait le prix trop faible
il y a 5 ans
Bonjour Monsieur,

Je souscris à ce qu'écrit ma consoeur et me permets d'ajouter deux ou trois points:

- L'amortissement aurait dû avoir lieu dés l'origine et se fonder sur le prix d'acquisition + les travaux - la valeur du terrain qui n'est pas amortissable.
Vous devez amortir par composants ce qui signifie que les murs de l'immeuble et les autres éléments ne s'amortissent pas sur la même durée. La durée d’amortissement dépend des usages professionnels mais le BOFIP (cf. documentation sur le site des impôts) vous donne des échelles de durée qu'il est conseillé de suivre.

- Si vous avez été rectifié cela signifie que vous avez une valeur d'acquisition "labellisée" par les impôts.

La doctrine administrative est un peu flou sur le date à laquelle la valeur doit être prise en compte: est-ce celle d'aujourd'hui lorsque vous commencez à amortir ou est-ce celle à l'origine de l'acquisition du bien?
Dans votre cas vous n'avez pas changé l'affectation du bien (d'après ce que je comprends) donc je ne prendrais pas le risque d'amortir sur la valeur actuelle mais j'aurais tendance à vous conseiller d'amortir sur la valeur d'acquisition d'origine rectifiée par les impôts+ les travaux.

Les années "non-amorties" ( 2013 à 201 sont perdues sauf si vous déposez des déclarations rectificatives ce qui semble une bonne idée. Mais dans ce cas vous ne pouvez remonter que 3 ans en arrière donc vous ne pourrez rectifier que les années 2018, 2017, 2016 (cf. toutefois paragraphe suivant si vous n'étiez pas déjà au régime réel d'imposition).

Une précision d'importance, si vous avez opté pour le régime micro-BIC ce régime vous engage pendant 3 ans et vous empêche d'amortir. De plus l'option pour le changement de régime doit s'exercer avant le 1er mars de l'année donc a priori cela ne sera pas possible dans votre cas.
Cependant, nous avons déjà forcé le système pour certains clients et avons déposé des liasses rectificatives, elles ont été acceptées. Cela ne veut pas dire qu'elles le seront dans votre cas.

Bref, comme vous le constatez c'est un peu compliqué, je vous conseille vivement de prendre un comptable au moins pour les premières années et le calcul des amortissements. Si ce dernier ne s'en sort pas, il faudra peut-être aussi consulter un fiscaliste qui lui n'est pas normalement habilité à tenir une comptabilité.....

J'espère avoir répondu à votre question et si tel est le cas merci de le préciser.
Bien cordialement
Lucile de Mellis
il y a 5 ans
Bonjour,

Le Smiley dans le texte n'est pas volontaire....il faut lire 2015.
Toutes mes excuses!
#Meilleure réponse
il y a 5 ans
jordanie
Merci, vous avez répondu à ma question.
il y a 5 ans
jordanie
finalement après réflexion vos réponses bien qu'intéressantes ne répondent pas avec certitude au fait que si j'amortis le bien avec une valeur réevalué au double du prix de revient je ne risque pas un redressement
il y a 5 ans
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