Planification successorale

Question

Et merci de me lire.  Une veuve de 79 ans possède comme unique patrimoine l'usufruit d'une grande maison pour une valeur de 600.000 euros.  Son fils unique possède la nue-propriété de cette maison pour une valeur de 1.400.000 euros.  La valeur totale de la maison est donc de 2.000.000 euros.  Tous deux voudraient vendre la grande maison et acheter pour la fin de vie de la mère un appartement de 600.000 euros  Le fils possède des liquidités disponibles à hauteur de 420.000  euros. D'un point de vue uniquement fiscal et des droits de succession, qu'est-il le plus judicieux de faire pour acheter cet appartement ?  1. la mère finance la totalité de l'opération avec sa part de la vente de la grande maison (Usufruit = 600.000 euros) ?  2. le fils finance à hauteur de 420.000 euros avec ses liquidités et la mère complète à hauteur de 180.000 euros (Achat en démembrement).   EL

Maître <span class='text-uppercase'>RHAZZAR</span> · Accepted Answer

Madame,  1 er cas : la mère finance l'achat de l'appartement avec sa part issue de la vente de la maison D'un point de vue fiscal :  - La mère ne paye aucune PV sur les 600 000  euros puisque la maison constitue sa résidence principale; - Le fils paye une PV immobilière avec abattement pour durée de détention sur la part lui revenant. D'un point de vue droits de succession: La propriété de l'appartement ne sera pas démembrée entre le fils et la mère. lors du décès de la mère, le fils devra s'acquitter des droits de succession sur la transmission de l'appartement. Résultat : ce premier cas de figure n'est pas du tout intéressant. 2ème cas possible : vente de la maison en remployant une partie du prix pour l'achat de l'appartement avec report du démembrement. D'un point de vue fiscal : il n y aura pas de différence avec le premier cas. D'un point droit de succession : le fils continuera à être nue-propriétaire de l'appartement et au décès de la mère, il récupère l'usufruit sans payer de droits de succession. j'espère avoir répondu à votre question. Cliquez sur résolu Très cordialement Maître Maryem RHAZZAR

Sapientia · Answer

Et merci d'avoir pris le temps pour vos deux réponses, et particulièrement la réponse personnalisée de Maître Maryem RHAZZAR.  Si je comprends bien, avec l'option report du démembrement, la mère contribue pour l'achat de l'appartement à hauteur de 30% et le fils 70% ce qui permet, au décès de la mère, de ne pas payer de droits de succession pour l'appartement. Néanmoins avec cette option, la mère n'ayant dépensé que 30 % de son patrimoine (600.000  euros) pour l'achat de l'appartement, les 420.000  euros restants seront tout de même taxés lors la succession. Du coup je ne vois pas vraiment d'avantage avec cette seconde option sauf si quelque chose m'échappe...  Très cordialement

diogene11 · Answer

Je souscris à la réponse de Me RHAZZAR et il me semble que Sapienta n'a pas tout compris. Les 420 000  eurosappartenant à son fils seront investis dans la maison (nue-propriété du fils sous l'usufruit de sa mère)et n'entreront évidemment pas dans la succession de sa mère... Cordialement

Maître <span class='text-uppercase'>RHAZZAR</span> · Answer

Madame,  Il existe aussi une troisième solution: La mère et le fils peuvent décider de reporter lusufruit sur le prix de vente, créant ainsi un quasi-usufruit. Par cette option, cest lintégralité du prix de vente qui est remis à la mère qui pourra l'utiliser pour l'achat de l'appartement. Le fils quant à lui reçoit une créance de restitution (de 2M euros), qui sera acquittée lors de lextinction de lusufruit (càd lors du décès de la mère). Les trois solutions citées ont des avantages et des inconvénients. l'idée est de faire des simulations chiffrées pour prendre en considération l'ensemble des conséquences. Bien cordialement Maitre Maryem RHAZZAR Chacune des trois solutions citées

Diogene11 · Answer

La deuxième solution de Maître RHAZZAR est à mon sens la mieux adaptée. La 3ème solution est compliquée (Report de l'usufruit sur le prix de vente, créant ainsi un quasi-usufruit???) et je ne l'ai jamais étudiée ni appliquée dans ma pratique professionnelle... A voir. Bien cordialement

Sapientia · Answer

Merci à tous pour vos interventions

Maître <span class='text-uppercase'>QUESADA-GARCIA</span> · Answer

Afin de répondre à votre interrogaiton, je vous conseille de vous rapprocher d'un avocat fiscaliste ou d'un notaire afin de prendre en considération l'intégralité du patrimoine détenu par les deux parties et donner une réponse en connaissance de cause.  Cette question doit être tranchée au cas par cas et doit faire l'objet d'une étude plus approfondie. Cordialement

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