Division de terrain et rénovation - quelle tva pour quoi ?

Question

Nous avons racheté une maison avec un jardin, celle-ci était dans un état extrèmement vétuste. (achat effectué via une SCI à l'IS et assujetti à la TVA) 1) Nous avons effectué une divison de parcelle 2) Remise en état de la maison (destructiond u premier etage, et reconstruction, maconnerie etc le but état de la revendre hors d'air hors d eau, mais pas "neuf". Je précise que les travaux TTC sur la maison ont couté environ 55% du prix d'achat mais on est clairement loin de la fin... (il faudrait au moin la somme équivalente pour rendre en état habitable) Nous souhaitons vendre en l'état, toutefois après consultation de 2 avocats et d'un notaire, personne n'est d'accord avec personne ! A l'heure actuelle notre marge va être extrèmement faible ! pour cette raison nous souhaitons bénéficier de la TVA la plus avantageuse (marge ? voir pas de TVA ?)` Si on revend: 1) terrain séparé => quelle TVA possible ? 2) maison en l'état hors d air eau ?=> quelle TVA ? Par avance merci pour vos réponses éclairées

Maître <span class='text-uppercase'>BELIGHA</span> · Answer

Pour la revente du terrain séparé, la cession d'un terrain nu est généralement soumise à la TVA, sauf si elle est exonérée. Selon la doctrine de l'administration fiscale, la cession de terrains à bâtir est soumise à la TVA sur le prix total de vente, et cela s'applique également lorsque le terrain a été acquis sans droit à déduction de la TVA . Ainsi, la revente d'un terrain séparé pourrait être soumise à la TVA, sauf si vous pouvez justifier d'une exonération. Pour la maison en l'état hors d'air hors d'eau, la situation est plus complexe. Si la maison a été rénovée et que des travaux significatifs ont été réalisés, la revente pourrait également être soumise à la TVA.  Cependant, si vous vendez la maison en l'état, sans avoir achevé les travaux, cela pourrait être considéré comme une opération patrimoniale, ce qui pourrait permettre d'appliquer un régime de TVA différent. Par ailleurs, lorsque des parcelles bâties sont transformées en terrains à bâtir, la cession de ces terrains est soumise à la TVA sur le prix total de vente .  Il est donc probable que la revente de la maison, même en l'état, soit soumise à la TVA, à moins que vous ne puissiez prouver que la vente ne s'inscrit pas dans le cadre de votre activité taxable. Merci d'indiquer la question comme résolue en cliquant sur le bouton vert

glopglopglop · Answer

Un grand merci pour le temps consacré à cette réponse, juste je ne comprend pas cette phrase : "soit soumise à la TVA, à moins que vous ne puissiez prouver que la vente ne s'inscrit pas dans le cadre de votre activité taxable." Il est terrible que la TVA soit appliqué sur la totalité du prix de vente dans la mesure où elle est des gros capturée sur le prix d achat... Au final la TVA a payé serait largement supérieur à la marge... Qui elle même s evanouira après IS... Pourriez vous dès lors préciser ce que nous pouvons faire dans la SCI ? Si vous pensez qu il y a quelque chose à faire, contactez moi pour un rdv en privé. Salutations

Maître <span class='text-uppercase'>BELIGHA</span> · Answer

Dans le cadre d'une SCI, la TVA peut être appliquée selon plusieurs situations :

Assujettissement à la TVA : Une SCI est automatiquement assujettie à la TVA si elle loue des biens aménagés à usage professionnel ou si elle loue des biens meublés à usage d'habitation avec au moins trois prestations accessoires.

Dans ces cas, la SCI doit facturer la TVA sur les loyers perçus et peut déduire la TVA sur ses charges.

Option pour la TVA : La SCI peut également choisir d'opter pour la TVA, ce qui lui permet de récupérer la TVA sur ses dépenses, notamment si elle engage des frais importants.

Pour cela, il faut adresser une demande au Service des Impôts des Entreprises (SIE) avec une copie du bail.

Exonération de TVA : Si la SCI loue des biens nus à usage d'habitation, elle est exonérée de TVA et ne peut pas récupérer la TVA sur ses achats. Cela signifie que la SCI ne facture pas de TVA à ses locataires, mais ne peut pas non plus récupérer la TVA sur ses propres dépenses.

Concernant votre inquiétude sur le fait que la TVA payée pourrait être supérieure à la marge, il est important de bien gérer les aspects fiscaux de votre SCI. Vous pouvez envisager de :

Opter pour la TVA si vous avez des charges importantes et que cela est justifié par votre activité.

Tenir une comptabilité distincte si votre SCI a des activités soumises à la TVA et d'autres qui ne le sont pas, afin de bien gérer la déduction de la TVA.

Merci d’indiquer la question comme résolue en cliquant sur le bouton vert.

glopglopglop · Answer

Notre SCI ne va rien louer mais uniquement effectuer cette revente... (Au départ ce devait être pour de la location) Mais au final nous devons vendre. Dans ce cadre c est l expert comptable qui nous a dit que nous devions être a la TVA car cela sera assimilé a une activité commerciale. Mais a ce jour si on vend cela rajoute 20pct! Je pensais que ce serait uniquement sur la marge mais d ce que vous dite c est le prix de vente globale.. (cela étant profondément injuste dans la mesure où cela revient a taxer l achat initial de +20pct...). Chaque "spécialiste" à qui nous demandons donne une réponse différente.  Hors nous avons besoin de fixer un prix de vente et c est impossible sans savoir la TVA appliquée. En l état a 20pct sur le total on perd de l argent. Une idée ?

Maître <span class='text-uppercase'>Berthier</span> · Answer

Je ne connais pas les chiffres de cette opération, mais je suis sceptique par rapport à votre volonté d'échapper à la TVA sur le prix total lors de la revente ultérieure. Certes, il y a une TVA de 20%, mais il est probable que l'acquéreur supporte des droits de mutation à un taux réduit de ce fait. En outre, le fait que la vente soit soumise à TVA sur le prix total est de nature à vous ouvrir droit au remboursement de la TVA d'amont sur cette opération. On peine donc à voir en quoi ce serait mal, d'autant plus que vous indiquez que l'opération n'est pas rentable. Sur le principe, il me semble agressif de soutenir que l'opération présente un caractère purement patrimonial (et donc hors champ de la TVA), dès lors que vous aviez dès le départ une intention spéculative. Si vous tentez cela, il me semble hautement probable que l'administration fiscale vous redressera. Si vous faites réellement une perte sur cette opération, il se posera la question de l'imputation de celle-ci sur d'autres sources de revenus. Il est stupide de laisser des déficits évoluer de manière isolée. Merci de cliquer sur le bouton vert

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Sujet initié par glopglopglop, il y a 10 jours - 667 vues

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