Location meublée non professionnelle : une niche fiscale ?

Une arme à double détente fiscale

Le régime LMNP brille principalement par ses régimes d'imposition avantageux, sous deux aspects majeurs : l'amortissement du bien et la taxation sur la plus-value.

En optant pour le régime réel d'imposition, l'investisseur peut amortir le coût d'acquisition du bien immobilier et du mobilier. Cet amortissement, s'étalant sur plusieurs années (généralement 25 à 30 ans pour l'immobilier, 5 à 10 ans pour le mobilier), permet de réduire l'assiette imposable, diminuant ainsi les impôts dus sur les loyers perçus. Cette caractéristique constitue un atout majeur pour optimiser la rentabilité fiscale de l'investissement sur le long terme.

Toujours par rapport à la rentabilité de l'investissement à long terme, la taxation de la plus-value à la revente bénéficie d'une fiscalité allégée après un certain délai de détention. Pour un bien détenu plus de 22 ans, la plus-value est exemptée d'impôt sur le revenu, tandis que les prélèvements sociaux se réduisent progressivement, jusqu'à une exonération totale après 30 ans. Cet avantage rend la LMNP particulièrement attractive pour les investissements à long terme.

Contraintes, réglementation et avenir Incertain de la LMNP

Le statut LMNP, bien que bénéfique, impose des règles strictes. Pour le micro-BIC par exemple, applicable si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 72 600 ? (pour 2023), l'investisseur bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50 % représentant l'ensemble des charges. Toutefois, l'amortissement du bien n'est pas applicable dans ce régime.

Actuellement, l'avenir fiscal de la LMNP est sujet à débats, avec des amendements déposés lors de l'étude du projet de loi de finances pour 2024, finalement abandonnés ou non adoptés. Ces discussions portent notamment sur la remise en question de l'avantage fiscal relatif à la plus-value immobilière, avec une possible suppression des abattements pour durée de détention et une modification profonde du régime d'imposition. Si de tels changements étaient adoptés, ils pourraient altérer significativement l'attractivité de la LMNP.

Ces évolutions législatives potentielles, alliées aux exigences de gestion comptable précise sous le régime réel, soulignent que la LMNP, loin d'être une simple voie d'optimisation fiscale, est un engagement nécessitant une veille juridique et fiscale active.

Comparatif fiscal entre LMNP et LMP

Pour évaluer la pertinence du LMNP, il est utile de la comparer à son pendant professionnel, la Location Meublée Professionnelle (LMP). Ces deux régimes offrent des avantages fiscaux distincts qui peuvent influencer le choix des investisseurs selon leur situation et leurs objectifs.

En bref rappel, le statut de LMNP est souvent plébiscité pour sa flexibilité et son accessibilité. Les avantages fiscaux du LMNP comprennent :

- L'amortissement du bien et des meubles qui n'impacte pas le patrimoine de l'investisseur et diminue l'assiette imposable.

- Un abattement forfaitaire de 50% sous le régime micro-BIC si les recettes sont inférieures à un certain seuil, simplifiant la déclaration fiscale.

- Une exonération de la plus-value après 22 ans de détention, et des prélèvements sociaux dégressifs jusqu'à l'exonération totale après 30 ans.

Le statut de LMP est quant à lui plus contraignant en termes d'éligibilité, mais offre des avantages fiscaux potentiels plus conséquents :

- La déduction des déficits générés par l'activité de location meublée du revenu global de l'investisseur, sans limitation de montant.

- L'exonération de plus-value en cas de revente après un délai de détention de 5 ans pour les loueurs dont les recettes sont inférieures à 90 000 ? et si le total des recettes tirées de cette activité est inférieur aux autres revenus d'activité du foyer fiscal.

- L'absence de CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) pour les petites entreprises sous certaines conditions de chiffre d'affaires.

- Dans certains cas, une exonération de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si l'activité de location meublée est considérée comme professionnelle.

En conclusion, le choix entre LMNP et LMP dépend de plusieurs facteurs, dont les objectifs fiscaux et patrimoniaux de l'investisseur, sa volonté de s'impliquer dans la gestion locative et la taille de son activité de location. Tandis que le LMNP séduit par sa simplicité et ses incitations fiscales à court terme, le LMP peut offrir une optimisation fiscale plus poussée sur le long terme, mais à la condition d'une implication professionnelle plus marquée.