Crédit-bail immobilier : le suivi peut être plus long qu'il ne paraît

La technique du crédit-bail

Le crédit-bail immobilier, généralement plus coûteux qu'un emprunt classique, est une technique financière qui présente l'intérêt de mieux garantir l'organisme de financement. Dans une opération de crédit-bail immobilier, c'est un organisme financier (le crédit-bailleur) qui va acquérir directement la propriété du bien en vue de le louer à l'entreprise utilisatrice (le crédit-preneur), qui versera des loyers. Le crédit-preneur dispose d'une option de rachat en fin de contrat, généralement à un prix symbolique ou très décoté.

Le plus souvent, le contrat est structuré pour une durée plus courte que la durée d'amortissement du bien financé (ex. un crédit-bail sur 12 ans pour l'acquisition d'un bien immobilier normalement amortissable sur 25 ans).

En contrepartie de l'option de rachat à une valeur résiduelle symbolique, le crédit-preneur verse des loyers beaucoup plus élevés, qui comprennent non seulement la rémunération du financement mais aussi l'amortissement du bien financé.

A l'issue du rachat, et à tout le moins en normes comptables françaises (hors IFRS), l'entreprise utilisatrice inscrit le bien à son actif pour sa valeur d'acquisition, qui est donc le prix décoté ou symbolique convenu avec le crédit-bailleur.

Les incidences fiscales du crédit-bail pendant la durée du contrat ...

En cours de contrat, le crédit-preneur peut le plus souvent déduire fiscalement les loyers qu'il paye. Il y a donc un avantage fiscal certain par rapport à un financement par emprunt classique, puisque l'entreprise pourra déduire fiscalement non seulement la composante financière de ses loyers, mais aussi la part qui est prise en compte pour réduire son prix de rachat futur.

La loi prévoit toutefois certaines limites, qui sont à vérifier au cas par cas.

Les principales limites sont notamment :

• Les biens situés en Ile de France, pour lesquels le montant déductible du loyer ne saurait généralement excéder le montant des charges déductibles si l'entreprise avait été directement propriétaire du bien

• Les loyers ne peuvent pas servir à déduire fiscalement une valeur affectée aux éléments non amortissables (i.e. en substance, la valeur du terrain); étant précisé que les loyers sont d'abord réputés être affectés aux frais d'acquisition et aux éléments amortissables (i.e. en substance, les constructions). Cette règle n'a donc pas vocation à s'appliquer si le prix de rachat à l'issue du contrat est au moins égal à la valeur du terrain.

... Mais aussi après le rachat !

A l'occasion du rachat, et sauf exceptions, l'entreprise est tenue de rapporter à son résultat imposable la différence entre les sommes déjà déduites fiscalement au titre des loyers et le montant qu'elle aurait pu déduire si elle avait été directement propriétaire du bien.

L'avantage fiscal lié à une déduction fiscale plus importante en cours de contrat est donc neutralisé à l'occasion du rachat.

Mais qu'en est-il du suivi de cette réintégration extra-comptable qui est imposable lors de l'exercice de l'option de rachat?

En principe, si l'entreprise avait eu encore des amortissements à déduire si elle avait été directement propriétaire du bien, elle devrait alors comptabiliser des amortissements dérogatoires pour la durée du plan d'amortissement théorique restant à courir. La comptabilisation de ces amortissements est une condition de leur déduction fiscale. Il n'est pas possible de procéder par voie de déduction extra-comptable sur la liasse fiscale.

Il n'est pas rare de voir des entreprises oublier totalement de faire un quelconque suivi extra-comptable après l'option de rachat de l'immeuble. Pour diverses raisons (complexité du sujet, turnover des équipes, etc.)

Le suivi des valeurs comptable et fiscale du bien initialement financé doit en principe être effectué jusqu'à la cession du bien initialement financé, car l'application des règles fiscales peut en définitive conduire à ce que la valeur fiscale au bilan soit supérieure à la valeur comptable. Ainsi, le défaut d'un suivi quelconque après l'option de rachat est susceptible de pénaliser l'entreprise.

Les entreprises qui s'aperçoivent d'une omission à leur préjudice peuvent naturellement évaluer les options possibles en vue d'une régularisation.