LMNP : bientôt le clap de fin?
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Actuellement, le régime LMNP est fiscalement très avantageux. Il permet aux propriétaires individuels qui louent en meublé de pratiquer une déduction fiscale au titre de l'amortissement du bien. Sous réserve de tenir une comptabilité réelle, cela réduit grandement ou élimine l'imposition effective des revenus locatifs. Les récents débats publics en la matière nous conduisent toutefois à nous demander si les jours de ce régime fiscal ne sont pas déjà comptés.
Le régime actuel du LMNP ...
Actuellement, les loueurs en meublé non professionnel (LMNP) bénéficient d'importants avantages fiscaux leur permettant de bénéficier d'une réduction importante de leur assiette imposable, voire une exonération effective. Pour être en LMNP, le contribuable doit être une personne soumise à l'impôt sur le revenu. Les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés ne sont pas considérées comme un LMNP proprement dit.
Par rapport à la location nue, les contribuables en LMNP peuvent notamment bénéficier des avantages fiscaux suivants :
- En cas de régime micro, l'abattement forfaitaire pour frais peut dans certains cas être plus important. Il va de 30% (comme pour le micro-foncier en cas de location nue) jusqu'à 92% pour les meublés de tourisme classés en zone non-tendue.
- En cas de régime réel, le contribuable est tenu d'avoir une comptabilité. Toutefois, il pourra déduire fiscalement les frais d'acquisition de l'immeuble concerné, des charges d'amortissement pour les composantes amortissables de celui-ci (i.e. en substance, tout sauf la quote-part de la valeur relative au terrain), ainsi que toutes autres charges. En pratique, le résultat fiscal sera souvent très réduit, voire nul, du fait de ces diverses déductions fiscales. Le loueur n'est donc effectivement pas ou très peu soumis à une imposition effective sur ses revenus locatifs.
- En cas de revente ultérieure, le régime des plus-values immobilières des particuliers est applicable. Par conséquent, dans le calcul de la plus-value, il n'y a aucune recapture des charges d'amortissements précédemment déduites. Aussi, l'abattement pour durée de détention peut éventuellement être applicable, conduisant potentiellement à une exonération effective là-aussi.
... pourrait prochainement être (encore) remis en cause
La loi de finances pour 2024 avait déjà substantiellement durci le système d'abattements forfaitaires pour les loueurs en meublé qui sont en régime micro. Pour autant, le débat sur la fiscalité des LMNP se poursuit. Il est à prévoir que de nouveaux durcissements soient adoptés dans les prochaines lois de finances, et qui pourraient être applicable dès l'année 2024 si ces mesures sont votées dans le cadre de la loi de finances pour 2025 à l'automne.
Parmi les propositions les plus significatives déjà formulées précédemment (non votées à ce jour) figure notamment la suppression de la déductibilité des amortissements pour les loueurs LMNP. Sous prétexte d'un alignement avec le régime fiscal des locations nues, cette mesure pourrait rapporter des recettes supplémentaires pour l'Etat qui va naturellement les chercher.
Une autre mesure pourrait éventuellement être de maintenir la déductibilité des amortissements, mais de prévoir leur recapture lors de la cession ultérieure de l'immeuble.
Implications
Des questions commencent à émerger sur la manière de gérer une éventuelle future remise en cause du système actuel de déductibilité des amortissements. Par exemple, sur la question de savoir si le législateur devrait prévoir des mesures transitoires, ou s'il est opportun de réaliser dès maintenant les plus-values immobilières latentes.
Les contribuables concernés ont tout intérêt à s'interroger dès maintenant sur l'impact éventuel d'une remise en cause de l'actuel régime LMNP, et sur le montant des surcoûts fiscaux qui pourraient en résulter.
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