Le caractère abusif des clauses de déchéance du terme prévues dans les contrats de prêt
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Par un arrêt du 29 mai 2024, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation juge qu'une clause d'un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans un préavis d'une durée raisonnable (en l'espèce 15 jours) créée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur.
Cet arrêt publié au bulletin (Cour de cassation, 1ère civ, 29 mai 2024, n°23-12.904) est une confirmation de sa décision rendue le 22 mars 2023 (Cass. 1e civ. 22-3-2023 n° 21-16.044 FS-B) s'agissant d'un préavis de 8 jours.
Par cette décision, la Cour de cassation décide d'accroitre encore plus la protection du consommateur. Elle s'aligne sur la jurisprudence de la CJUE (v. réc. CJUE 25 avr. 2024, aff. C-561/21 et C-484/21 ; CJUE 21 mars 2024, aff. C-714/22).
Un délai de préavis raisonnable doit être laissé à l'emprunteur avant de prononcer la déchéance du terme
La clause de déchéance du terme ne doit donc pouvoir être mise en ouvre qu'à l'issue d'un délai de préavis suffisant laissé au débiteur. Que doit-on entendre par " délai raisonnable " ? Sur ce point, la décision rapportée n'apporte pas d'éléments précis. Les délais d'une semaine et de quinze jours étant considérés comme insuffisants, on peut penser qu'un délai d'un mois pourrait alors suffire.
Certaines banques qui prévoient un délai de quinze jours aux termes de leur courrier de mise en demeure mais également un autre délai de quinze jours dans leur courrier de déchéance du terme, ne devraient pas être inquiétées.
Au contraire, si le délai de préavis pour prononcer la déchéance du terme n'est pas suffisant, alors la clause de déchéance du terme sera réputée non écrite en ce qu'elle est abusive.
Qu'est-ce que cela signifie concrètement ? Cela signifie que la clause ne peut jouer et que la banque ne peut pas la revendiquer. La Banque ne pourra donc pas se prévaloir de l'exigibilité immédiate de l'intégralité du capital, intérêts et accessoires.
Les conséquences: exemple en matière de saisie immobilière
Ces décisions ont déjà et auront des conséquences importantes. Les banques n'auront d'autres choix que de modifier l'ensemble de leurs contrats de prêt pour éviter de se voir sanctionner en cas de défaillance de l'emprunteur dans le remboursement de son crédit. Pour les contrats en cours et pour les cas où la banque a déjà prononcé la déchéance du terme, elle devra alors recommencé la procédure en laissant, cette fois-ci, un délai suffisant à l'emprunteur pour régulariser sa situation.
En matière de saisie-immobilière, certains juges de l'exécution ont déjà eu à se prononcer sur le sort d'une saisie-immobilière en présence d'une clause de déchéance du terme considérée comme abusive.
Dans un jugement du 11 janvier 2024 (n°23/185), le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris a jugé abusive la clause de déchéance du terme contenue dans un contrat de prêt notarié, ce qui a rétroactivement privé d'effet la résiliation prononcée par le prêteur.
Il a en conséquence décidé que la saisie immobilière sollicitée pouvait prospérer pour le recouvrement de la somme correspondant au montant des échéances impayées et seulement pour elles. Le contrat continuant à faire effet pour le capital restant dû.
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