Copropriété : les décisions prises par une AG irrégulière ne sont pas inexistantes mais annulables

Cass. 3e civ. 13 novembre 2013 n° 12-12.084 (n° 1325 FS-PB)

Une décision votée lors d'une assemblée générale convoquée irrégulièrement n'est pas inexistante mais annulable dans le délai de deux mois à compter de sa notification.

Au cours d'une assemblée générale (AG) « informelle », convoquée par un syndic dont le mandat est expiré, un copropriétaire est autorisé à effectuer des travaux d'agrandissement de son lot empiétant sur les parties communes. Un procès-verbal de cette assemblée est ensuite dressé. Un copropriétaire assigne le syndicat et le copropriétaire ayant fait les travaux en démolition des constructions édifiées sur les parties communes et en indemnisation.

La cour d'appel lui donne raison. Le document rédigé à la suite de cette réunion informelle ne peut constituer le compte rendu d'une assemblée générale qui, convoquée irrégulièrement, est inexistante. Faute d'accord de la copropriété, les travaux sont irréguliers.

L'arrêt est censuré par la Cour de cassation. Une décision d'assemblée générale existe dès qu'une question soumise à l'ensemble des copropriétaires est sanctionnée par un vote. Les irrégularités d'une assemblée générale, tenant à une absence de convocation ou à une convocation irrégulière à la suite de l'expiration du mandat du syndic, ne rendent pas les décisions prises inexistantes mais annulables.

Remarque

La Cour de cassation réaffirme ici les limites de la théorie de l'inexistence en matière de décisions d'assemblées générales (Cass. 3e civ. 7-9-2011 n° 10-22.728 : BPIM 6/11 inf. 496). Pour les Hauts Magistrats, l'inexistence ne peut s'appliquer qu'à des décisions atteintes de graves vices de forme ou de fond. Ainsi, une consultation officieuse des copropriétaires, une lettre ou une pétition émanant de la majorité des copropriétaires ou encore un accord, même unanime, donné hors assemblée, ne peuvent être considérés comme des décisions d'assemblée générale. Dans l'affaire commentée ici, on peut évidemment se poser la question de savoir si l'on est en présence d'inexistence ou de nullité ou encore d'inefficacité. La Cour de cassation a estimé que la demande de travaux ayant été soumise et adoptée en assemblée générale des copropriétaires et qu'un vote ayant eu lieu, la décision ne pouvait pas être considérée comme inexistante mais bien comme annulable. Une assemblée convoquée par un syndic dont le mandat est expiré n'est pas nulle de plein droit mais seulement annulable et la demande d'annulation doit être introduite dans le délai de deux mois prévu par l'article 42, alinéa 2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ. 3-3-2004 n° 02-15.091 : Bull. civ. III n° 49).

source Editions Francis Lefebvre