Une dette de loyer n'est pas indivisible

Une dette de loyer n'est pas indivisible

Cass. 3e civ. 30 octobre 2013 n° 12-21.034 (n° 1234 FS-PB), Mounier c/ SCI du 12 cours Xavier Arnozan

Cass. 3e civ. 30 octobre 2013 n° 12-21.973 (n° 1235 FS-PB), Berger c/ SCI Hydrangea

Dans deux arrêts rendus le même jour, la Cour de cassation revient sur l'étendue de l'obligation de paiement d'une dette de loyer par le colocataire d'un bail après qu'il a quitté les lieux.

Dans deux arrêts rendus le même jour, la Cour de cassation revient sur l'étendue de l'obligation de paiement d'une dette de loyer par les colocataires d'un bail tant au regard du caractère solidaire de l'engagement que de l'indivisibilité de la dette.

En cas de colocation, le bailleur peut-il réclamer à l'un de ses locataires la totalité des loyers impayés ?

I. Une cour d'appel avait répondu par l'affirmative au motif qu'une dette de loyer est indivisible entre des colocataires dans la mesure où elle est la contrepartie du droit de jouissance du bien donné à bail, droit qui est lui-même indivisible.

Décision censurée par la Haute juridiction : le bail ne stipulait pas la solidarité entre les colocataires et la dette de loyer n'est pas par elle-même indivisible.

II. A l'inverse, dans un cas où l'un des colocataires avait donné congé et quitté les lieux, l'autre colocataire a été condamné à payer seul les loyers échus après le congé .

En effet, le bail, qui ne prévoyait aucune solidarité entre les colocataires, précisait que chacun d'eux avait la faculté de résilier le contrat à tout moment sous réserve d'un préavis, de sorte que chaque locataire pouvait valablement donner congé ; le bail se poursuivait alors avec le locataire restant sur l'ensemble des locaux avec obligation de payer l'intégralité du loyer en contrepartie de la jouissance des lieux.

à noter

Ces décisions rendues à propos de baux professionnels sont transposables à tous les baux , sauf aux baux portant sur le logement des époux. Dans ces deux affaires, l'un des deux colocataires avait quitté les lieux en cours de bail et le bailleur poursuivait le paiement de l'intégralité de la dette en agissant contre le locataire encore en place. En présence d'une clause de solidarité , les colocataires sont solidairement tenus du paiement des loyers, même en cas de départ effectif de l'un d'eux à la suite d'un congé (Cass. 3e civ. 8-11-1995 n° 93-17.110 : RJDA 12/95 n° 1333). Le bailleur peut alors demander à l'un quelconque d'entre eux le paiement de l'intégralité de sa créance (C. civ. art. 1200) ; il est libre de choisir le colocataire qu'il entend poursuivre (C. civ. art. 1203), et le locataire poursuivi ne peut pas exiger du bailleur qu'il poursuive préalablement un autre colocataire ou qu'il poursuive chacun des autres colocataires séparément et pour leur part. A défaut d'une clause de solidarité, chaque colocataire peut donner congé sans l'accord de l'autre (Cass. soc. 4-11-1967 : Bull. civ. IV n° 692) et celui qui a quitté les lieux n'est pas tenu au paiement des loyers échus après la date d'effet de son congé (Cass. 1e civ. 21-11-1990 n° 89-14.827 : RJDA 2/91 n° 99). Mais si, comme dans la première affaire, il quitte les lieux sans avoir régulièrement donné congé, il demeure tenu du paiement des loyers jusqu'à l'expiration du bail. Au terme de l'article 1222 du Code civil, le débiteur non solidaire doit répondre de l'intégralité d'une dette indivisible contractée conjointement. L'obligation de verser une somme d'argent n'est pas par elle-même indivisible (Cass. 1e civ. 11-1-1984 : Bull. civ. I n° 12).

Source : Editions Francis Lefebvre