Le syndic peut exiger de l'acquéreur le versement intégral du fonds de roulement et des avances

Cass. 3e civ. 27 mars 2013 n° 12-11.808 (n° 339 FS-PB), Synd. copr. de la communauté immobilière Hautes Terres c/ SCI Sassy

Le syndic peut exiger le versement par l'acquéreur de la réserve prévue au règlement de copropriété qui a été remboursée en totalité au vendeur.

Une SCI vend, en novembre, deux lots de copropriété à une autre SCI. Le syndicat rembourse au vendeur la totalité de la somme représentant le fonds de roulement et les appels d'avance de trésorerie. L'acquéreur, considérant qu'il n'est propriétaire que depuis le mois de novembre, affirme que sa participation aux charges de l'exercice doit être proratisée d'autant. Le syndicat des copropriétaires l'assigne en paiement de la totalité des avances de trésorerie.

La juridiction de proximité rejette la demande du syndicat. Compte tenu de la date d'acquisition des lots, les charges de copropriété pour les onze premiers mois de l'exercice ne pouvaient être imputées à l'acquéreur.

La Cour de cassation censure le jugement. La réserve prévue au règlement de copropriété étant remboursable en totalité au vendeur, le syndic peut en exiger le versement intégral par l'acquéreur du lot.

Remarques

La Cour de cassation rappelle ici que la réserve prévue au règlement de copropriété au titre du fonds de roulement et des avances de trésorerie est soumise, en cas de vente d'un lot, a un régime spécifique distinct de celui des charges générales.

La répartition des charges générales entre vendeur et acquéreur est la suivante, sauf convention entre les parties non opposable au syndic (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 6-2) :

le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur ;

le paiement des provisions sur dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui - vendeur ou acquéreur - qui sera copropriétaire au moment de l'exigibilité de ces provisions ;

le trop ou moins-perçu sur provisions que révélera l'approbation des comptes fera le crédit ou le débit de celui qui sera copropriétaire lors de l'approbation des comptes (en règle générale, l'acquéreur).

Les avances sont quant à elles remboursables. Il s'agit des fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 45-1). Les termes de « fonds de roulement » ou d'« avance permanente de trésorerie » sont parfois utilisés pour les désigner.

Les avances étant remboursables en totalité au copropriétaire vendeur par le syndic, ce dernier doit demander à l'acquéreur de reconstituer l'avance par un versement d'un montant correspondant.

Source: Editions Francis Lefebvre