Quels sont l'imposition et les droits d'enregistrement liés à l'achat d'un immeuble ?

Champ d'application

Les ventes d'immeuble sont soit soumises à la TVA immobilière, soit à des droits de mutation. Ainsi, lorsque l'acquéreur n'est pas assujetti à la TVA, ce qui est notamment le cas des particuliers, il doit acquitter les droits de mutation.

• Sont soumises à la TVA :

Les cessions d'immeubles neufs (sauf quand le vendeur n'est pas assujetti à la TVA et qu'il n'a pas acheté l'immeuble en état futur d'achèvement)

Les cessions de terrains à bâtir vendus par un assujetti.

• Les principes applicables

Sous réserve des exceptions mentionnées ci-dessus, les droits d'enregistrement sur les ventes d'immeubles s'appliquent à tous les immeubles par nature (logements, locaux professionnels ou commerciaux, terrains, etc.), aux droits afférents (usufruit, nue-propriété) ainsi qu'à certains titres de sociétés. Les droits s'appliquent à tous les immeubles situés en France.

Les droits s'appliquent au prix stipulé dans l'acte de vente en tenant compte de toutes les charges et indemnités dues au vendeur. Dans le cas du viager, ils s'appliquent sur la valeur en capital de la rente.

Les droits s'appliquent également à toutes les charges « augmentatives du prix de vente », c'est-à-dire à toutes les charges qui incombent normalement au vendeur et que l'acheteur paie à sa place (taxe foncière, etc.).

Les droits sont exigibles lors de la signature de l'acte authentique.

Montant des droits d'enregistrement

Le montant des droits se décompose en plusieurs droits perçus par l'Etat et les différentes collectivités locales du lieu d'établissement du bien. Le taux global varie entre 5,09 % et 5,80 %.

Ce taux normal s'applique pour les cessions de terrains et d'immeubles anciens (achevés depuis plus de cinq ans),

Il existe également un taux réduit de 0,715% qui s'applique aux :

• terrains constructibles vendus par un assujetti à la TVA qui a payé la taxe sur la totalité du prix de vente

• cessions d'immeubles neufs (achevés depuis moins de cinq ans) ou vendus en l'état futur d'achèvement (VEFA).

Paiement des droits

Les droits d’enregistrement sont dus par l’acquéreur et payables au notaire qui procède à la rédaction de l’acte de vente.

Allègement pour des immeubles d'habitation

Les immeubles acquis neufs ou en état futur d'achèvement par acte authentique signé entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994 bénéficient d'un allégement lors de leur première vente. Les droits d'enregistrement s'appliquent sur le prix mentionné après un abattement de 91 000 euros.

La déclaration d'achèvement des travaux doit avoir été déposée avant le 1er juillet 1994.

Plusieurs conditions sont exigées :

• L'immeuble ne doit pas avoir fait l'objet d'une transmission à titre gratuit (donation ou succession) depuis son acquisition. La première mutation à titre gratuit bénéficie du même abattement.

• L'immeuble doit avoir été utilisé de manière continue à titre d'habitation principale pendant une durée minimale de cinq ans depuis son acquisition ou son achèvement.

• L'acquéreur doit prendre l'engagement de ne pas affecter l'immeuble à un autre usage que l'habitation pendant une durée minimale de trois ans à compter de la date de l'acte d'acquisition.

Cet abattement ne s'applique pas aux immeubles pour lesquels le contribuable a déjà bénéficié d'une réduction d'impôt au titre de l'investissement dans les DOM TOM ou dans le logement locatif neuf.