11 cas d'exonération de plus-values immobilières

La résidence principale

Vous profitez de l’exonération de la plus-value pour votre résidence principale.

La résidence principale est votre lieu de résidence habituelle et effective, c’est-à-dire l’endroit que vous occupez la majeure partie de l’année.

Vous devez occuper le bien jusqu’au jour de sa mise en vente et la vente doit intervenir dans un délai d’un an.

La détention du bien depuis plus de 30 ans

La plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu au terme de 22 ans de détention et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Imaginons que vous ayez acheté un bien immobilier en 2000, vous serez exonéré totalement à partir de 2030.

La vente d'un logement pour l'acquisition de votre résidence principale

Si vous n’êtes pas le propriétaire de votre résidence principale et que vous vendez un bien immobilier (comme une résidence secondaire ou locative) pour justement devenir propriétaire de votre résidence principale, vous êtes exonéré de la plus-value sur la vente du bien.

Attention : Vous ne devez pas avoir été propriétaire d’une résidence principale durant les 4 dernières années précédant la vente. Vous ne devez pas avoir déjà vendu un autre bien auparavant non plus.

Vous devez acheter votre résidence principale dans les 2 ans suivant la vente.

A noter : Si vous n’utilisez pas tout le montant de la vente pour l’achat de la résidence principale, l’exonération de la plus-value est proportionnée au montant utilisé sur le montant total.

Imaginons que le bien est cédé pour 300 000 € et que vous avez réalisé une plus-value de 120 000 €. Si vous n’utilisez que 150 000 € pour l’achat de votre résidence principale, la plus-value exonérée sera de 50 % ( 60 000 €) puisque vous avez utilisé 50 % du prix de vente.

A noter : Vous pouvez tout à fait profiter de cette exonération si vous n’avez pas fini de rembourser votre crédit pour le logement cédé. L’exonération sera totale si le bien acheté est d’une valeur au moins égale à celui vendu.

Les ventes inférieures à 15 000 euros

Si le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €, votre plus-value est exonérée.

Attention : Si vous vendez un lot, il faut prendre le prix de vente global.

Par contre, pour un bien en indivision, il faut prendre en compte votre quote-part indivise et non la valeur totale du bien vendu.

Si vous êtes une personne retraitée ou invalide

Si vous résidez en maison de retraite médicalisée ou en foyer d’accueil médicalisé, vous bénéficiez de l’exonération de la plus-value pour la vente de votre résidence principale si elle a lieu dans les 2 ans suivant l’entrée dans la structure et que votre résidence est restée libre.

Cependant, vous ne devez pas être assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et vous ne devez pas dépasser un certain revenu fiscal de référence.

A noter : quel que soit le bien immobilier vendu, si vous êtes retraité ou invalide, vous profitez de l’exonération de la plus-value si vos revenus 2016 (pour l’année 2018) ne dépassent pas un certain revenu fiscal de référence et que vous n’étiez pas passible de l’ISF.

Si vous êtes un non-résident

Si vous êtes non-résident, vous êtes exonéré pour la vente d’un bien ne dépassant pas 150 000 €.

Pour cela, vous devez avoir résidé en France pendant au moins 2 ans continus avant la vente. De plus, le bien doit être vendu au plus tard le 31 décembre de la 5e année qui suit votre départ de France.

Les biens situés en zone tendue

Vous profitez d’un abattement de 70 % des plus-values de cession pour des terrains à bâtir ou des immeubles bâtis.

L'acheteur doit s'engager à démolir les constructions présentes et s'engager à reconstruire des logements.

L'expropriation

En cas d’expropriation suite à une déclaration d’utilité publique et si vous utilisez au moins 90 % de l’indemnité pour acheter, construire ou agrandir un immeuble dans un délai d’un an à compte de la perception de l’indemnité, vous êtes exonéré de plus-value.

C’est également le cas pour le droit de délaissement.

Les partages

Certains partages sont exonérés comme le partage d’indivision successorale, conjugale, entre partenaires de pacs, concubins ou suite à une donation partage entre les membres originaires de l’indivision, leurs ascendants ou descendants. Il faut seulement régler le droit de partage de 2,5%.

Le logement social

La plus-value que vous réalisez en vendant un bien au profit d’organismes en charge du logement social ou de particuliers s’engageant à réaliser des logements sociaux dans les 4 ans est totalement exonérée.

Le droit de surélévation

La plus-value de cession d’un droit de surélévation en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation est exonérée si vous vous engagez à réaliser les locaux destinés à l’habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition.

Elle s’applique pour les ventes entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.