Se défendre contre sa banque en procédure de saisie immobilière
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Lorsque vous ne parvenez plus à rembourser votre prêt immobilier, la procédure de saisie immobilière est d'une redoutable efficacité :
- impossibilité de souscrire un nouveau crédit immobilier plus bas pour désintéresser la banque -inscription au FICP,
- un seul passage devant le juge -l'audience d'orientation,
- l'occupation du bien par le propriétaire n'est pas un obstacle à la vente forcée -le jugement d'adjudication est un jugement d?expulsion,
- les banques disposent d'un réseau d'avocats et d'huissiers qui se sont spécialisés dans cette procédure -ils commettent rarement un de vice de procédure.
Tout se joue à l'audience d'orientation dans laquelle le juge de l'exécution vérifie le bienfondé de la créance bancaire, la régularité de la procédure de saisie immobilière et l'oriente vers une vente amiable ou une vente aux enchères.
Un stratégie de défense reste possible pour obtenir la vente amiable voire sauver votre maison ou votre appartement
La déchéance du terme
La déchéance du terme est l'acte unilatéral de la banque par lequel elle rend immédiatement exigible toutes les futures échéances lorsque trop d'échéances sont en retard, à discrétion de la banque.
Cette faculté est généralement organisée par une clause du contrat de prêt. Les banques ne respectent pas toujours leurs propres conditions : mise en de meure de régulariser les échéances impayées, formalisme du recommandé, délai.
Quelquefois le contrat de prêt n'en parle pas.
Dans tous les cas la déchéance du terme doit impérativement faire l'objet d'une mise en demeure avec un délai de régularisation.
Le juge de l'exécution peut prononcer la nullité de la déchéance du terme lorsqu'elle n'est pas régulière : la créance bancaire se trouve infondée et toute la procédure de saisie est annulée.
Il vous faut en parallèle trouver les fonds suffisants pour régulariser les échéances impayées, faute de quoi la banque procèdera à une nouvelle déchéance du terme sans commettre la même erreur, vous aurez néanmoins gagné du temps pour obtenir la vente amiable.
La vente amiable
La vente amiable est bien souvent à meilleur prix que la vente aux enchères.
Pour l'obtenir du juge de l'exécution, il vous faut au moins lui présenter un ou plusieurs mandat de vente et des bons de visite, idéalement un compromis.
Le délai peut être très court (2 ou 3 mois) entre le commandement de payer valant saisie et l'audience d'orientation. Il vous faut donc vous rapprocher de plusieurs agences immobilières -3 sont suffisantes- pour identifier le prix du marché et signer des mandats à ce prix, même si vous estimez que la valeur de votre bien est supérieure. Le prix du marché est le plus souvent supérieur au prix d'adjudication.
La vente du bien n'effaçant votre dette qu'à hauteur du prix de vente, il est évident qu'il vous faut en obtenir le meilleur prix.
Un moyen efficace pour gagner du temps est de contester la légalité financière du prêt
L'annulation ou la déchéance des intérêts contractuels du prêt
Le TEG erroné ou l'utilisation de l'année lombarde sont des motifs d'illégalité financière du prêt.
La discussion de la légalité financière du prêt en audience
d'orientation fait l'objet de plusieurs renvois durant lesquels il est
possible de préparer la vente amiable.
Lorsque cette illégalité est démontrée, juge de l'exécution prononce la nullité ou la déchéance des intérêts contractuels. La différence entre nullité et déchéance est capitale : la déchéance est facultative et plafonnée tandis que la nullité est automatique opère application du taux de l'intérêt légal depuis le début du prêt.
En cas de nullité, le trop versé d'intérêt couvre très souvent le montant des échéances impayées qui sont du reste recalculées au taux légal. La déchéance du prêt et la procédure de saisie immobilière s'en trouvent annulées et le prêt doit reprendre son cours au taux légal.
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