Donation du vivant d'un parent

Question

Dans une fratrie de plusieurs enfants dont je fais partie, nous venons de découvrir qu'un des enfants vient d'être donataire, du vivant d'un parent (parents divorcés), d'un bien immobilier de grande valeur à l'insu des autres enfants. L'acte de donation que nous nous sommes procurés au service de publicité foncière nous apprend que le bien a été très largement sous-évalué (moins de la moitié de la valeur réelle du bien) sur la base de déclarations inexactes voire mensongères. En l'occurrence la description du bien est fausse (une villa rénovée est décrite "habitation en mauvaise état", et un autre immeuble d'habitation indépendant a été purement "oublié"). Le notaire qui a rédigé l'acte a finalement accepté de recevoir un des enfants non donataire (il a initialement refusé sous le prétexte du "secret professionnel"), et bien qu'il reconnaisse que les déclarations et descriptions qui lui ont été faites par ses clients étaient inexactes (au vue de photos et plan du cadastre, ...), il affirme que l'acte qu'il a établi ne peut être remis en cause et qu'il n'y a rien à faire avant une succession. Il est fort probable que le notaire a été "complaisant" dans cet acte (qui est bardé de termes qui le "dispense de requérir un certificat d'urbanisme, de prendre plus amples renseignements sur le bien", etc...), et de toute évidence il n'a pas cherché à vérifier la véracité des déclarations de ses clients (un parent donateur et son enfant donataire). Il a néanmoins reconnu qu'il savait, en rédigeant l'acte de donation, que cette donation serait inévitablement conflictuelle à terme. Nous craignons maintenant qu'une prescription nous enlève toute possibilité de recours futur, ou pire que la propriété soit vendue à notre insu et que nous n'ayons plus de moyen de la faire évaluer à sa juste valeur.  Y a-t-il effectivement prescription dans ce type d'affaire ? Si oui, après quelle durée ? Avons-nous un recours pour contester l'acte de donation ? Pouvons-nous au moins faire réévaluer au plus vite cette propriété à sa juste valeur ?

Toto · Answer

Je voudrais savoir si sais possible de faire une donation à mon fils qui ne porte le même car nous avons un patrimoine que nous voulons pas perdre alors mon époux à décidé avec l'accord de l avocat pour protéger ce bien c 'était la meilleur solution.
Pouvez-vous nous renseigner je vous remercie à l'avance

Maître <span class='text-uppercase'>CORDELIER</span> · Answer

Votre question relative à la contestation d'un acte authentique de donation soulève d'autres interrogations qu'il conviendra d'explorer également. Avant cela, sur le principe, je vous confirme que la révocation judiciaire d'une donation se heurte au caractère irrévocable d'une donation et que cette révocation ne peut être faite que par le donateur, dans des cas très précis (notamment ingratitude ou naissance d'un nouvel enfant). Cette procédure est en outre soumise à une prescription de 5 ans à compter de la survenance du dernier évènement susceptible d'en affecter la révocation. Dès lors que la donation est intervenue du vivant des autres enfants, et sauf à ce que votre parent donateur se retourne contre l'enfant favorisé qui lui aurait tourné le dos (ingratitude), il me semble difficile d'envisager un droit à agir aux autres enfants sur ce fondement juridique. Vous (les autres enfants individuellement ou ensemble) n'aurez la capacité de remettre en cause l'acte authentique de donation et l'évaluation du bien qu'au moment de l'ouverture de la succession de ce parent donateur.... avec les difficultés que vous soulevez avec justesse : le problème de la disparition du bien avant cette occurrence.  Mais cette remise en cause de la valeur du bien et de la portée de la donation n'a rien à voir avec la prescription de l'action en révocation de la donation : ce sont deux voies juridiques différentes. En revanche deux autres voies me paraissent à étudier :  1) L'action en inscription de faux principale d'un acte authentique (+ éventuellement action pénale en faux et usage) ; 2) L'action en rescision si le parent donateur souffre de sénilité ou d'une pathologie affectant son libre-arbitre (alzheimer notamment) ; et/ou en abus de faiblesse si votre frère/soeur a usé de l'état de fragilité de votre parent pour obtenir ce qu'il/elle a obtenu ; Evacuez immédiatement la deuxième hypothèse s'il est impossible de prouver l'état de faible et/ou la maladie affectant le jugement de votre parent donateur. En revanche, la première hypothèse me parait assez sérieuse pour être envisagée avec attention : en effet, vous mentionnez que le notaire a eu conscience d'avoir établi un acte dont la valeur et le descriptif ne reflète pas la réalité et vous mentionnez pouvoir démontrer grâce aux relevés de propriété fonciers et aux registre du cadastre que le bien n'est pas correctement décrit. Il faut bien être conscient que l'inscription de faux est une procédure où la preuve repose entièrement sur les épaules du demandeur lequel peut être condamné à une amende civile pouvant aller jusque 3000 EURO outre les dommages intérêts pouvant être réclamés à cette occasion.  Dans cette procédure, le notaire peut être entendu par le Tribunal. On pourrait éventuellement envisager une action en référé afin d'expertise pour réévaluer le bien en vue de cette action en inscription de faux. Il me semble d'ailleurs que cette action en référé est indispensable pour démontrer l'écart entre l'acte authentique et la réalité.  En tout état de cause, le succès de votre action et de votre démonstration dépend aussi de ce que votre frère/soeur avantagé(e) va pouvoir démontrer quant à l'amélioration (travaux) réalisés sur le bien en cause qui remettent en cause son évaluation au moment où vous la ferez faire. Espérant avoir répondu à votre interrogation, je reste à votre disposition si vous souhaitiez des devis pour l'engagement d'une voie procédurale. Recevez, Monsieur, mes meilleures salutations, M. Cordelier www.cordelier- #Site internet#

Antoine · Answer

Merci pour votre réponse.

Si je comprend bien, la marge de manoeuvre est assez réduite et plutôt incertaine quant au résultat judiciaire.
Notre intention n'est pas de s'attaquer au notaire (qui a bien bardé son acte de "dispenses" quant à sa responsabilité sur les "inexactitudes" de son acte), mais de faire officialiser la nature de la propriété (description précise des surfaces et immeubles) et acter sa vraie valeur au plus tôt, en vue d'une succession, et avant que des améliorations soient réalisées (ou une vente), ce qui, comme vous le dites, remettrait en cause son évaluation au moment où elle sera faite.

Ceci dit, la voie judiciaire semble très incertaine, voire longue et onéreuse. Curieusement, les textes juridiques sur la question semblent donner des explications aussi diverses que variées. En l'occurrence, nous avons compris (mais nous ne sommes pas spécialistes du droit), qu'un bien ayant fait l'objet d'une donation du vivant du donateur sera ré-évalué automatiquement au moment de la succession (décès du donateur). Si le bien est toujours accessible (non venu depuis), il sera donc évalué en prenant en compte les éventuelles mises en valeur et modifications qu'il aura pu subir... D'après vous ce n'est donc pas si évident !

Il resterait comme action (c'est un conseil officieux qui nous a été donné), qu'un signalement aux services fiscaux et de l'urbanisme permettrait de faire intervenir les-dits services qui ré-évaluraient le bien afin de percevoir les impôts et taxes qui leur échappent...

En tout état de cause, les conseils d'un spécialiste s'avère utile, mais la situation est d'autant plus complexe que les résultats sont quasi incertains (la donation remonte déjà à 5 ans et semble être très judicieusement construite), et quand bien même l'action serait fondée, nous ne voyons pas qu'elles en seraient les bénéfices car l'acte de donation notarial restera gravé dans le marbre.

Il y a d'autres éléments dans cette affaire, et je peux vous adresser un résumé et copies des pièces en notre possession en vue d'un devis.

Cordialement

Antoine · Answer

J'ajoute un dernier commentaire,.. et le définitif ! Un avocat a accepté de prendre connaissance de mon dossier et m'a reçu : il n'y a rien à faire sinon attendre la succession, en espérant que les biens ne disparaissent pas d'ici là. La raison en est que la donation a eu lieu en 2011 (date que je n'avais pas donné dans le descriptif de l'affaire), et n'en ayant pas eu connaissance, le délai qui nous aurait permis de réagir est passé (4 ans). Nous ne pouvons donc plus contesté les informations "fausses" qui décrivent le bien concerné dans l'acte, ni revenir sur son évaluation largement sous-estimée (180000  euros au lieu de 600000  euros).  La donation est donc à ce jour gravée dans le marbre !  Dont acte. Curieusement aussi, nous avons appris qu'un des biens (une belle villa) avait subi un certain nombre de travaux d'agrandissement, semble-t-il sans permis ni déclaration.  Là aussi, nous ne pouvons pas faire intervenir les services de l'urbanisme qui auraient pu constater la nature du bien, et, par voie de conséquence revenir sur sa valeur actée. La prescription est de 3 ans, et le délai est aussi passé... Bref, voilà comment un dossier notarié peut arriver à contourner toutes les lois pour faire passer une fraude et la faire entrer discrètement et en douceur dans le cadre de la loi, de surcroit en déshéritant le reste de la famille. Dura lex, sed lex

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