Validité d'une ag extraordinaire sur un règlement de copropriété

Question

Dans ma copropriété, un règlement de copropriété (RDC) signé et déposé au livre foncier en 2006 existe et m'a été remis en 2014 lors de l'achat de mon appartement par le notaire. Il y a 5 jours je viens d'apprendre q'une AG extraordinaire s'est tenu en décembre 2009, pour modifier le règlement de copropriété mais sans que celle ci n'ai été inscrite au livre foncier pour modifier le RDC remis par mon notaire.  Les modifications notables sont : l'autorisation d'apposer des enseignes extérieures pour une profession libérale, chose que le RDC interdisait.  Le maintien ouvert du portail de la propriété pour les clients.  Une autorisation de travaux même dans les parties communes pour la sécurité de la clientèle et enfin modification du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble de la manière suivante : "L'immeuble est destiné à titre principal d'habitation, à usage bourgeois. Toutefois, l'actuel locataire du rez de chaussée y exerce la profession de vétérinaire. C'est pourquoi le locataire ou le propriétaire du lot situé au rez de chaussée de l'immeuble est autorisé à y exercer l'activité de vétérinaire, laquelle activité comporte la réception de clientèle et d'animaux, l'hébergement d'animaux, les traitements inhérents à la profession de vétérinaire, le stockage de produit et de matériaux inhérents à l'exercice de cette profession, le recours à la radiologie à des fins de diagnostics exclusivement." Dans une dernière résolution, les copropriétaires confèrent tous pouvoirs au syndic M.X à l'effet de signer tout acte notarié contenant règlement de copropriété modificatif permettant de matérialiser les résolutions qui précèdent. Or en appelant mon notaire il vient de me redire que depuis 2006 aucune modifications n'y a été apporté. En achetant en 2014, seul 3 AG m'ont été remise donc j'ignorais ces décisions.  Je voulais donc savoir si cette AG m'est opposable ainsi qu'au nouveau copropriétaire, ou seulement le RDC acté au livre foncier?

Maître <span class='text-uppercase'>cizeron</span> · Accepted Answer

Pour ma part, en premier lieu, je vérifierai la réalité de la tenue d'une AG en demandant à lancien syndic la communication du PV. en second lieu, l'AG peut parfaitement convenir de nouvelles modalités de fermeture et d'ouverture de l'accès à l'immeuble, en tenant compte de la destination des lots (commerce ou non) Enfin, à titre individuel, et non pas en tant que syndic représentant le SDC, vous pouvez faire valoir vos droits à faire respecter le règlement de copropriété dans sa version qui vous est opposable. j'espère vous avoir éclairé. Cordialement

Maître <span class='text-uppercase'>cizeron</span> · Answer

Je complète ma réponse suite à vos remarques:

il appartiendra à la personne (copropriétaire ou SDC) qui entend se prévaloir du règlement et de ses modificatifs à votre égard de rapporter la preuve de ce que, non seulement vous avez eu connaissance du modificatif non publié, mais également que vous en avez accepté les termes.

souvent en pratique cela est mentionné dans l'acte d'achat, mais cette acceptation peut résulter d'un autre support.

enfin les articles que je cite visent aussi bien les modificatifs à l'état descriptif de division (pour les modifications apportées aux lots telle une division ou une réunion) que ceux qui concernent le règlement de copropriété.

j'espère avoir été suffisamment précis pour répondre à vos interrogations.

cordialement.

San Salvator · Answer

Merci Maitre de vos précisions.

En fait je suis le nouveau syndic bénévole et j'ai envoyé un courrier RAR à un locataire professionnel concernant des enseignes accrochés ainsi que pour le fait qu'il maintien le portail en permanence ouvert pour sa clientèle. Par contre dans mon courrier je ne l'ai pas mis en demeure, et je lui ai simplement dit qu'il était en infraction par rapport au RDC et cité les articles du RDC. Je lui ai demandé dans un premier temps de me fournir copie de l'autorisation municipale concernant ces enseignes afin de dégager toutes mes responsabilités.
C'est la que j'ai eu un courrier de son avocat me citant une AG. Le bailleur a d'abord fait mine de pas savoir puis m'en a produit un extrait sans la feuille de présence. Toutefois l'AG précise que tout les copropriétaires de l'époque était présent ou représentés.

Ayant acheté en 2014 je n'ai rien eu d'autre que le RDC en l'état. Le bailleur me dit que je n'ai pas expressement mentionné le jour de mon achat que celui ci était suspensif avec le portail ou le retrait des enseignes.

Je me retrouve donc à plus savoir que faire en tant que syndic, et en tant que copropriétaire je n'accepte pas que le portail reste ouvert car cela occasionne des désagréments (vente de stupéfiant à l’arrière de la cour de la propriété par les lycéens voisins........)

Merci

San Salvator · Answer

Je vais effectivement procéder de la sorte en distinguant le copropriétaire et le syndic. Un grand merci de votre aide

Maître <span class='text-uppercase'>Medjnah</span> · Answer

Pour que les procès-verbaux des AG vous soient opposables, encore faut-il que vous ayez réceptionné par courrier recommandé avec AR les convocations à l'AG des copropriétaires (ordinaires ou extraordinaires, peu importe). Si le syndicats des copropriétaires n'est pas en mesure de prouver la réception de la convocation et de la remise des PV d'AG, les décisions ne sont pas opposables. En tout état de cause, il faudra saisir le juge compétent pour faire valoir vos droits. Je reste à votre disposition. Me Medjnah 5, avenue des Chasseurs 75017 PARIS #Adresse email#

San Salvator · Answer

Je comprends maitre, toutefois l'AG en question était antérieur à mon achat d'appartement. Comme je l'ai mentionné dans mon premier message, j'ai acheté en 2014 et cette AG a eu lieu en 2009...

Cordialement

Maître <span class='text-uppercase'>Medjnah</span> · Answer

Monsieur,

Je comprends mieux.

Tout dépend de savoir si le PV de 2009 a bien été notifié par LRAR à votre vendeur, ce dernier se devait de remettre au notaire tous les PV d'AG en sa possession.

Si le Syndicat des copropriétaires prouve que l'ancien propriétaire a bien réceptionné le PV, alors il vous sera difficile d'affirmer que le PV de 2009 ne vous est pas opposable.

Cordialement.

San Salvator · Answer

Cela je ne sais pas s il lui a été notifié ou non, je ne l ai jamais rencontre uniquement l agence et son notaire qui a signer l acte de vente

San Salvator · Answer

Petit rajout : je me souvient que l'agence m'a dit qu'il n'y avait obligation de fournir que les 3 dernières AG, et effectivement j'ai bien eu celle de 2013/2012 et 2011...mais c'est tout

Maître <span class='text-uppercase'>cizeron</span> · Answer

Si cette AG n'a pas été portée à votre connaissance, elle ne vous est pas opposable. il s'agit de l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965: "Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier." complété par l'article 4 du décret du 17 mars 1965: "Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié. Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés. Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent." Les Tribunaux exigent la preuve d'un véritable consentement expresse de l'acquéreur pour admettre qu'une modification non publié lui soit opposable. J'espère avoir répondu à votre interrogation. Cordialement

San Salvator · Answer

Merci de votre réponse.  En l'état je ne peux prouver que je n'ai pas eu connaissance de ceci lors de mon acquisition, comme personne ne peut prouver que j'en ai eu connaissance.  Cette AG m'a été communiqué par mail par l'ancien syndic le 3/03/2016. Le nouveau syndic bénévole n'était pas lui non plus au courant de cette AG puisque lors de la dernière AG en janvier 2016 il a soulevé ce problème d'enseigne contraire au RDC et même les bailleurs n'ont rien dit à propos de cette AG. Je voulais donc savoir si c'est à moi de prouver que je n'ai pas eu connaissance de cette AG de 2009 ou si c'est à l'ancien syndic (ou sinon qui?) de prouver que je l'ai eu? Par rapport à ce que vous citez, il faut qu'il y ait modification de lot pour avoir obligation de publier, or ici ce n'est pas le cas, donc pas besoin de publier l'acte? Merci d'avance

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