Cher Maître,
Avant toute choses, merci de votre réponse.
Concernant ce mur, j'ai omis de dire qu'il a été construit en 2008 et que nous avons toujours chercher à régler cette solution à l'amiable. Hors, il y a 2 ans en A.G, les choses se sont envenimées, et l'année dernière nous lui avions proposé soit d'acheter soit de démolir ce mur et il devait nous dire son choix à l'A.G de cette année.
Hors, après avoir convoqué les copropriétaires pour l'A.G de cette année, il m'a envoyé un mail disant que son notaire lui avait dit qu'il ne pouvait pas acheter ce jardin puisque la jouissance exclusive de ce jardin, selon lui, est déjà une propriété à part entière ( alors que moi, j'ai toujours cru que la jouissance exclusive restait une partie commune dédiée à la jouissance d'un copropriétaire ).
J'ai demandé directement à son notaire de confirmer ces dires, mais je n'ai toujours pas obtenu de réponse.
Dans le règlement de copropriété, cette parcelle de jardin apparaît dans :
- Etat descriptif de division / Etat de répartition des charges / Chapitre 2 / Partie 1. Désignation
« - petite parcelle de jardin dont la jouissance exclusive sera réservée au propriétaire de l'appartement sis au rez-de-chaussée »
- Etat descriptif de division / Etat de répartition des charges / Chapitre 2 / Partie 2. Etat descriptif de division
« LOT N°13 : Le droit à la jouissance d'une parcelle de jardin sise devant l'immeuble, d'une superficie de 55 m2, et les 35/1000èmes de la propriété du sol. »
- Tableau récapitulatif :
« Jouissance jardin - quote part propriété du sol : 35/1000èmes - quote part de la propriété bâtie : 0 millièmes. »
Dans le Chapitre 3 du règlement intitulé «Parties communes et parties privatives», si le jardin n'est pas mentionné, il est écrit dans le Paragraphe «Partie communes générales» :
«Article 4 : Les parties communes générales comprennent l'ensemble du terrain bâti et non bâti. Les murs de clôture et la grille surmontant le mur sur la rue. » , ce qui pour moi, fait référence directement au jardin puisqu'il fait bien parti du «terrain non bâti» et qu'en plus, «les murs de clôture et la grille surmontant le mur sur la rue» cernent ce jardin sur 2 de ses côtés ( les 2 autres étant constitués par l'immeuble d'une part, et par ce mur illégalement construit d'autre part ).
Précision : il n'a jamais été fait de demande ni à la Mairie, ni en assemblée générale.
Pour la mairie, je sais qu'il est désormais trop tard pour qu'elle puisse faire quoi que ce soit, la limite étant de 2 ans après la construction, mais je sais aussi qu'il faut agir avant 2018 parce que sinon, cela deviendra acquis ( 10 ans )
Bien cordialement
Louis
il y a 8 ans
Bonjour,
Pourriez-vous me répondre ?
merci d'avance.
Cordialement.
Louis
il y a 8 ans
Bonjour,
Jouissance exclusive ne signifie pas propriété. La propriété est divisée en 3 caractéristiques : l'usus (usage), le fructus (les fruits, par exemple un loyer), l'abusus (la disposition). La jouissance n'est qu'une de ces composantes et pour avoir la pleine propriété, le copropriétaire devra bien procéder à l'acquisition, ce qui suppose l'accord des copropropriéataires (à l'unanimité sauf erreur).
La prescription acquisitive est de 10 ans, à condition qu'elle soit de bonne foi. On pourrait s'interroger en espèce sur la bonne foi, et le délai pourrait être porté à 30 ans.
Compte tenu des délais écoulés, seule une action sur la violation du droit de propriété de la copropriété pourrait être ouverte avec une demande de dommages et intérêts (à valider cependant par une étude plus détaillée).
Salutations distinguées
il y a 8 ans
Cher Maître,
Merci beaucoup pour votre réponse.
Le seul problème dans tout cela, c'est que nous sommes 3 copropriétaires.
Et que le copropriétaire qui est entre moi et le copropriétaire qui a créé ce mur, n'a aucun courage et ne veut pas prendre parti ( et en plus rajoute au conflit en ne comprenant rien à rien quand j'explique quelque chose pour faire avancer ce dossier )
Les questions sont donc les suivantes :
- en tant que syndic bénévole et copropriétaire puis-je obliger la copropriété à porter cette affaire en justice ?
- si je ne le peux pas, quels sont les moyens coercitifs que j'ai à ma disposition ?
- si un dialogue est encore possible, comment néanmoins obliger le copropriétaire qui a fait ce mur à payer une somme pour dédommager la copropriété et ensuite classer cette affaire à l'amiable ? ( car je sais désormais qu'il ne veut plus acheter ce jardin et que l'autre copropriétaire ne veut pas l'en obliger )
Précision importante : j'ai 122 millièmes, le propriétaire du mur en a 420 et le 3ème copropriétaire en a 458
Je vous remercie à l'avance de vos réponses.
Bien cordialement.
Louis
il y a 8 ans
Bonjour,
Pour que la copropriété agisse en justice, il faudra un mandat de l'assemblée générale, ce qui semble assez compromis compte tenu de la répartition des millièmes. Si le mur vous cause personnellement un préjudice, vous pourriez agir contre la copropriété qui elle-même devra alors appeler à la cause le constructeur du mur.
Vous pourriez faire valoir l'interdiction de l'accès aux parties communes et demander à la copropriété de le rétablir (ce qui suppose d'avoir une raison de pouvoir accéder au jardin). Celle-ci devra alors agir contre celui qui gène l'accès et donc le constructeur du mur.
En revanche vous ne pouvez pas contraindre le propriétaire du mur à payer le prix du terrain.
Salutations distinguées.
il y a 8 ans
Cher maître,
Si j'agis contre la copropriété, j'agis contre moi, puisque je suis le syndic bénévole de la copropriété !!!
Est-ce que je ne peux pas attaquer personnellement cet individu sans devoir passer par la copropriété ?
La justice ne prévoit-elle à ce point rien pour dénoncer des actions illégales pareilles si les autres copropriétaires sont à ce point lâches ou pire, en cheville avec l'individu ?
Un notaire m'a dit qu'en tant que syndic bénévole, je pouvais au moins démissionner, déposer le dossier de la copropriété au greffe et faire nommer à ma place un syndic judiciaire qui ferait "le ménage", Est-ce au moins possible ?
Merci pour vos réponses et votre disponibilité sur ce dossier.
Bien cordialement.
Louis
il y a 8 ans
Bonjour Maître,
Pourriez-vous répondre à mon dernier post ?
Je vous en remercie grandement à l'avance.
Bien cordialement.
Louis
il y a 8 ans
Bonjour,
Certaines actions peuvent être intentées à titre personnel, sans avoir à demander d’autorisation au syndic ou à l’assemblée générale. Vous êtes toutefois tenu d’informer le syndic de votre action.
Vous pouvez mener une action individuelle dès lors que vous pouvez justifier un intérêt direct et personnel à le faire. Par exemple, si l'accès fermé par la construction vous cause un préjudice personnel ou un préjudice de vue, vous pourrez intenter une action contre le propriétaire concerné.
Agir contre le syndicat de copropriétaire ne pose pas de difficulté même pour le syndic bénévole, les personnes étant différentes, même si dans les faits cela revient à faire signifier une assignation à vous même mais en qualité de propriétaire demandeur d'une part et de représentant légal de la copropriété d'autre part. La prudence s'imposerait en revanche pour le choix d'un conseil pour la copropriété.
Concernant l'intervention d'un syndic judiciaire, vous pouvez effectivement démissionner et solliciter auprès du TGI la désignation d'un syndic judiciaire (action nécessitant un avocat, il ne s'agit pas d'un simple dépôt au greffe). Il s'agit néanmoins d'une mesure coûteuse, et le syndic n'aura pas pour fonction de prendre des décisions contre la majorité des copropriétaires. Economiquement, il serait plus pertinent de démissionner au terme du mandat et faire désigner autant que possible un (bon) syndic professionnel par l'AG.
Salutations distinguées
il y a 8 ans
Cher Maître,
Encore une fois un grand merci pour vos réponses.
Juste un éclaircissement sur 2 points :
Quand vous dites :
1. "Vous pouvez mener une action individuelle dès lors que vous pouvez justifier un intérêt direct et personnel à le faire."
Est-ce que le simple fait que cette construction ait été faite en totale illégalité en 2008 sans accord ni de la mairie ni de la copropriété ( donc en ne respectant pas l'autorité du syndic, moi en l'occurrence ) ni les copropriétaires ( c'est à dire, en partie moi également en tant que copropriétaire ) ne suffit-il pas pour que l'action en justice soit recevable ?
Si non, quelle justification pourrait-on donner ? d'ordre esthétique, par exemple ( sachant que ce mur et la clôture sont de "style Bouygues" dans un immeuble de style classique construit au début du XXème siècle ) ?
2. "Agir contre le syndicat de copropriétaire ne pose pas de difficulté même pour le syndic bénévole"
Si j'entreprends cette démarche, et si j'ai bien compris ce que vous avez dit, ce sera donc d'abord en tant que copropriétaire, en m'assignant moi-même en tant que syndic, puis ensuite en tant que syndic en assignant le coupable des faits.
Mais sachant que le troisième copropriétaire ne veut pas prendre parti ( et donc soutient de ce fait le coupable des faits puisqu'empêchant une démarche de la copropriété toute entière contre l'individu en question ) dois-je assigner à ce moment là tous les copropriétaires ou simplement le coupable des faits ?
Je vous remercie de l'attention que vous portez à ma demande.
Veuillez agréer, cher Maître, mes meilleures salutations.
Louis.
il y a 8 ans
Cher Maître,
Pourriez-vous répondre une dernière fois, a priori, aux 2 dernières questions qui restent encore en suspend suite à votre dernière réponse.
Je vous en remercie grandement à l'avance.
Louis
il y a 8 ans
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