Dépôt de garantie du locataire en cas de vente

Sujet initié par Lik200, il y a 6 ans - 5319 vues

Bonjour,

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

À défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

Le nouveau texte (Loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 couramment dénommée « loi MOLLE), comporte un alinéa supplémentaire destiné à régler les modalités de restitution en cas de vente du logement pendant la durée du bail : En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.

Cordialement.

Je ne peux que vous confirmer qu'il vous appartient en tant que nouveau bailleur de restituer le dépôt de garantie au locataire.

La Cour de cassation fait ici une application stricte de la loi (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22, dern. al.) que j'ai citée dans ma précédente réponse :

Rappelons que cette disposition a été introduite dans la loi de 1989 par la loi 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, dite loi Boutin, afin d'éviter qu'après la cession des locaux loués, le locataire, qui souhaitait obtenir la restitution de son dépôt de garantie, ne soit renvoyé du nouveau à l'ancien bailleur et vice et versa. La loi Boutin a ainsi mis fin a une jurisprudence constante de la Cour de cassation qui jugeait que la restitution du dépôt de garantie incombait au bailleur originaire et ne se transmettait pas à son ayant cause particulier (Cass. 3e civ. 25-2-2004 n° 02-16.589 : RJDA 6/04 n° 683).

Ceci rappelé, vous êtes légitimement fondé à exiger de l'ancien propriétaire qu'il vous transmette le dépôt de garantie versé par le locataire à l’occasion de la signature du bail d'habitation. Vous devrez lui adresser dans un premier' temps une lettre de mise en demeure (lettre recommandée avec accusé de réception) de vous régler le dépôt de garantie par tout moyen à sa convenance dans le délai de ... jours (15 jours par exemple) à compter de la date de première représentation de la lettre par les services postaux, en vous fondant sur les dispositions de l'acte de vente prévoyant qu'un décompte devra être établi pour le dépôt de garantie.

Faute par l'ancien propriétaire de ce faire, vous pourrez diligenter une procédure devant le tribunal compétent (tribunal d'instance du domicile de l'ancine propriétaire)...

Mais vous avez raison, le notaire aurait pu vous faciliter la tâche et exiger le jour de l'acte de vente ce remboursement du dépôt de garantie et le prévoir dans son décompte... Il le fait habituellement pour la taxe foncière et je considère que le notaire n'a pas procédé aux diligences nécessaires, vous obligeant à engager une procédure de nature contentieuse et/ou judiciaire afin de faire valoir vos droits. Rapprochez-vous du notaire pour lui exposer la situation et éventuellement afin qu'il fasse le nécessaire auprès de l'ancien propriétaire. A défaut pour votre notaire de régulariser la situation, à votre place, je soumettrai ce litige à la Chambre des Notaires et invoquant la faute du notaire concerné.

Cordialement.