Bonjour,
Plusieurs liens sur internet font état des avantages et inconvénients de la SCI.
Voir notamment le lien internet https://www.juritravail.com/Actualite/fiscalite-des-operations-de-l-entreprise/Id/64021 dont extrait ci-après. (Article de Maître Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat).
Vous n'avez pas à modifier les statuts si vous vous mariez. Les parts de la SCI constitueront des biens propres (Souscription des parts sociales avant le mariage) , sauf, hypothèse rare en pratique, si vous les faisiez entrer dans la communauté légale si ce régime matrimonial vous était applicable.
(Voir pour entrée dans la communauté le lien internet : "https://www.notaire.be/se-marier-vivre-ensemble/le-mariage/le-regime-legal-de-communaute/les-clauses-d-apport-en-communaute* qui fait ressortir les modalités et avantages de cette opération.
Une autre solution consiste à acquérir le bien immobilier comme suit :
- Vous acquérez la moitié du bien immobilier en nue-propriété et votre concubin(e) acquiert l'usufruit correspondant.
- Et réciproquement ; Votre concubin (e) acquiert l'autre moitié du bien immobilier et vous acquérez l'usufruit correspondant.
Ainsi, en cas de décès du concubin, la personne survivante bénéficiera de l'usufruit de la totalité du bien immobilier et ne pourra pas être expulsée du bien immobilier.
NB : La quote-part de la moitié n'est qu'un exemple. Il est impératif que la répartition corresponde à la proportion des apports de chacun des concubins. Sinon, l'administration fiscale pourrait imposer éventuellement la donation indirecte (droit de mutation à au taux de 60%).
Il convient donc d'étudier les différentes solutions avec un notaire ou un avocat spécialisé.
Extrait de l'article sus-visé sur les SCI :
"
https://www.juritravail.com/Actualite/fiscalite-des-operations-de-l-entreprise/Id/64021
"En général, l'acquisition d'un bien immobilier se réalise dans le cadre d'une indivision, dans laquelle les indivisaires achètent tous ensemble, et ont tous les mêmes droits.
Toutefois, et dans le cadre d'un investissement immobilier il est également possible d'acquérir ce bien par l'intermédiaire d'une SCI afin de faciliter la gestion du patrimoine.
Cependant, il est également essentiel de connaître les contraintes de la SCI avant d’entreprendre les différentes démarches.
La SCI séduit de nombreuses familles. Pour rappel, la SCI se compose d’au moins deux personnes, physiques ou morales.
La SCI a comme principale tâche de gérer un ou plusieurs biens immobiliers, et permet en premier lieu d’éviter les inconvénients de l'indivision, car elle est plus souple.
Ci-dessous un rappel des principaux avantages des SCI mais également de ses inconvénients.
AVANTAGES SCI
- Avantage pour la gestion
Par rapport à l'indivision, la société civile se révèle beaucoup plus souple. Le gérant peut être investi de pouvoirs plus étendus, les statuts peuvent être adaptés et prévoir, par exemple, des majorités différentes selon les types de décisions, etc.
Au contraire, dans l’indivision : La gestion des biens exige l'accord des indivisaires, notamment quand il s'agit de céder tout ou partie des biens. Ce qui peut entraîner un certain nombre de blocages.
- Avantage pour le calcul des plus-values
Par le jeu mécanique des abattements, les cessions d'immeubles sont exonérées d'impôt sur les plus-values après trente ans de détention. Les cessions de parts de SCI sont soumises à un régime identique.
A une différence importante : la durée de détention se calcule à partir de la date d'acquisition ou de souscription de ces parts, sans tenir compte de la date d'entrée de l'immeuble dans le patrimoine de la SCI. On peut donc revendre des parts détenues depuis plus de trente ans en franchise fiscale, même si la SCI a acquis un immeuble depuis moins longtemps.
- Avantage pour le calcul des droits de donation :
Abattement :
Les droits de donation en faveur des enfants sont calculés sur la valeur du bien transmis, après application des abattements familiaux (100 000 euros tout les 15 ans). Mais ces abattements ne sont applicables qu'une fois tous les quinze ans.
En outre, comme le barème des droits est progressif, on a toujours intérêt à scinder en plusieurs fois la transmission d'un patrimoine pour profiter plusieurs fois des tranches basses de ce barème.
Quand le patrimoine est constitué de biens non liquides, comme des immeubles, il est difficile de réaliser des donations successives, par tranches... D'où l'intérêt de la société civile, dont le capital, lui, est divisé en parts, qu'on peut donc transmettre progressivement.
Passif :
Il est plus intéressant fiscalement de faire une donation de parts d'une SCI qu'une donation immobilière. En cas de donation immobilière, le passif (dettes ou emprunts éventuellement contractés pour l'acquisition ou l'entretien) n'est pas déductible de la valeur du bien, alors qu'en cas de donation de parts d'une SCI, les droits de mutation seront calculés sur la valeur nette des parts, le passif de la société sera déduit de la valeur du patrimoine.
Décote :
Les parts d'une société civile peuvent faire l'objet d'une certaine décote (entre 10 voir 30 % selon les cas %) par rapport à la valeur des biens qu'elle possède, au motif qu'il est beaucoup plus difficile de vendre ces parts que ces biens. D'où une diminution intéressante de l'assiette de calcul des droits.
INCONVENIENTS SCI
- Les formalités engendrées par une société civile immobilière (SCI)
Le premier inconvénient de la SCI tient dans la gestion.
Lors de la création : les associés doivent répondre à toutes les obligations juridiques impliquées par la création d'une SCI, (rédaction et enregistrement des statuts, remplir les formulaires obligatoires, procéder à une demande de parution dans un journal d'annonces légales, etc
Au cours de son existence : il existe des obligations comptables et fiscales :
- que les assemblées des associés ont lieu régulièrement
- que les procès verbaux d'assemblée sont rédigés
- que la comptabilité est tenue de façon régulière et précise.
- Le processus décisionnel d'une société civile immobilière (SCI) n'est pas infaillible
Souvent présentée comme l'alternative idéale à l'indivision, qui exige que les décisions soient prises à l'unanimité, la société civile immobilière (SCI) n'est pas pour autant la solution miracle.
En effet, en cas de mésentente des associés il arrive parfois que les conditions de majorité ne soient pas atteintes ce qui risque d'entraîner un blocage
Il faut donc prêter une attention toute particulière à la rédaction des statuts.
Par ailleurs, il peut être très difficile de sortir d’une SCI en revendant ses parts sociales à un tiers, car généralement l’accord préalable des autres associés est exigé ".
Cordialement.
Bonjour,
J'ajoute qu'il existe également une autre solution, à savoir :
- la conclusion d'un pacte civil de solidarité (PACS) avec votre partenaire,
- l'achat du bien immobilier en indivision avec votre partenaire, en respectant la règle fiscale que j'ai rappelé dans ma réponse précédente (la quotité de chaque partenaire exprimée en pourcentage dans l'achat du bien doit correspondre à leurs apports respectifs).
- et la signature par chacun des partenaires d'un testament par lequel, en cas de prédécès, le testateur lègue son droit d'usage et d'habitation à son partenaire.
Toutes ces options sont à étudier avec le notaire ou un avocat spécialisé.
Cdlt
il y a 6 ans
