Sujet initié par Liloudd, il y a 5 ans - 7713 vues
Bonsoir à tous,
Ma question pour sur un contrat de bail commercial conclu en 2012, et dont le loyer n’a jamais été indexé. On aimerait donc procéder à l’indexation pour les années à venir, et voir aussi si c’est possible de le faire rétroactivement.
J’ai bien vérifié que l’indexation tout court était possible, selon les conditions de l’article L. 145-39 du code du commerce (le contrat de bail contient une clause d’échelle mobile). J’ai aussi trouvé de la jurisprudence qui disait que l'absence de mise en œuvre de la clause d'indexation du loyer par le bailleur ne vaut pas renonciation. (Cour de cassation, Chambre civile 3, du 17 avril 1991 et Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 janvier 2014, 12-26.174, un bailleur ne s'étant jamais prévalu de la clause d'indexation du loyer ne renonce pas pour autant à celle-ci.)
Maintenant pour procéder à l’indexation même, le calcul est le suivant (c’est une règle de trois) : Loyer de base x nouvel indice / Indice de base
Mes questions :
Pour les indexations à venir, je voulais savoir quels indices de quelle année on doit utiliser (pour indice de base et nouvel indice). J’ai trouvé un arrêt de la Cour d'appel de Paris, pôle 5 - ch. 3, 15 mars 2017 (il convient pour le bailleur souhaitant appliquer l'indexation avec retard d'utiliser pour indice de base l’indice du trimestre correspondant à la date à laquelle il peut procéder à sa première indexation et non l’indice de prise d’effet du bail) mais ça reste un peu confus dans ma tête.
Et pour les indexations rétroactives je voulais savoir jusqu’à quand on peut remonter en arrière. Je crois qu’en principe la loi Pinel justifie une prescription d’un an en matière de bail commercial mais comme on est en présence de la clause d’échelle mobile, on est soumis au régime du droit commun des contrats et on peut demander l’indexation jusqu’à 5 ans en arrière ?
Le contrat prévoit bien une indexation. Un articule stipule ceci : « Le loyer sera indexé tous les ans à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, de plein droit et sans aucune formalité ni demande, en fonction des variations de l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l’INSEE. » Ma question portait donc sur l’année de l’indice à utiliser pour calculer l’indexation, et non sur l’indice lui-même qui restera l’ILC.
Le contrat prévoit : « Le taux de variation indiciaire annuel sera calculé en fonction du dernier indice publié à la date de prise d’effet du Bail, puis ensuite de l’indice du même trimestre pour les années suivantes. La première indexation postérieure à la prise d’effet du bail s’effectuera à la première date anniversaire de la prise d’effet du bail, en prenant : - Pour indice de référence, le dernier indice trimestriel publié à la Date d’Effet du bail, soit le troisième trimestre 2011 - pour indice de révision, l’indice du même trimestre civil de l’année suivante, soit le troisième trimestre 2012. Pour les années ultérieures, il sera procédé à l’indexation du loyer, en prenant pour base le loyer de l’année écoulée et : - pour indice de référence, l’indice de révision ayant servi à la précédente indexation du loyer - pour indice de révision, l’indice du même trimestre civil de l’année suivante. » Si l’on demande l’indexation rétroactive de tous les loyers depuis 2013, faudrait-il donc prendre l’ILC correspondant au troisième trimestre de 2013, ou plutôt l’ILC du troisième trimestre le plus récent que j’ai à ma disposition ?
Enfin, si la loi Pinel n’a pas vocation à régir mon contrat, cela voudrait-il dire que je peux demander l’indexation rétroactive de 2013 à nos jours sans limite de prescription ?
Vous écrivez que "le contrat de bail contient une clause d’échelle mobile" mais vous demandez également quel indice de base vous pourriez utiliser pour calculer l'indexation ce qui n'est pas cohérent. Si une clause d'échelle mobile existe, elle est accompagnée de la référence à une indice
Vous citez ensuite une jurisprudence selon laquelle "l'absence de mise en œuvre de la clause d'indexation du loyer par le bailleur ne vaut pas renonciation" ce qui est tout à fait classique, mais votre bail prévoit-il une indexation du loyer?
Enfin, si votre bail ne contient pas de clause d'indexation, alors toute rétroactivité d'une clause que vous parviendriez à insérer dans le bail au moyen de la conclusion d'un avenant soumis à l'accord de votre locataire, ne saurait rétroagir.
En tout état de cause, je précise que votre bail ayant été conclu en 2012, la loi Pinel n'a pas vocation à régir votre contrat.
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