Changement de locataire, revalorisation du loyer ?
Sujet initié par CHAT, il y a 5 ans - 3080 vues
Bonjour,
Mon Père qui a 85 ans est propriétaire d'un local commercial, dont le loyer est très largement inférieur (165€) à ce qui est pratiqué sur le secteur (500€ en moyenne). La locataire actuelle vend son fond de commerce au 31 Mai 2019, date à laquelle je suis convoqué avec mon Père (il ne peu plus s'occuper de ses papiers) chez le Notaire. Je souhaiterais savoir s'il vous plait, -Si le Bail de l'actuelle locataire doit obligatoirement être reconduit ? -Si un nouveau bail peu être rédigé ? -Si nous pouvons revaloriser le montant du loyer à sa juste valeur ?
L'ensemble de ces questions va dépendre si votre bail arrive à sa fin et si le cessionnaire veut en rédiger un nouveau.
En effet, la cession de fonds de commerce comprend également le bail commercial et à ce titre, le bailleur ne peut pas refuser la cession de son bail dans le cadre de cette cession.
Le cessionnaire dispose en principe du droit au renouvellement du bail. Ce droit reste subordonné à une exploitation du fonds pendant les trois années précédant la date d’expiration du bail. Le fait que la cession du fonds intervienne pendant la dernière période triennale est sans incidence sur le droit au renouvellement du bail appartenant à l’acquéreur.
Vous ne pouvez pas imposer la rédaction d'un nouveau bail.
Vous pouvez obtenir le déplafonnement du loyer, ce qui implique que le loyer du bail renouvelé ou en cours peut dépasser la variation de l'indice de référence (révisé à la juste valeur), seulement en cas de : - modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable réelle sur l'activité commerciale du locataire (hausse du chiffre d'affaires par exemple) ; - déspécialisation du bail par le locataire (changement d'activité) ; - également si le bail s'est poursuivi pendant plus de 12 ans. En dehors de ces hypothèses, il faudra l'accord du locataire pour augmenter le loyer en dehors des clauses dudit bail (révision triennale ou annuelle si prévue).
Je vous remercie de bien vouloir m'indiquer si j'ai bien répondu à votre question.
Bonjour Maitre, merci beaucoup pour votre réponse, vous m'avez apporté beaucoup d'informations qui me sont très utiles. J'ai contacté par téléphone le Notaire, il m'a indiqué que l'acte serait une Cession de Bail. Le bail d'origine date de décembre 2000 (soit plus de 12 ans, le dernier renouvellement pour 9 ans à été signé le 15 septembre 2015 d'après le Notaire, je lui signalé que non souhaitons envoyer un avis de notification de deplafonnemement du loyer, le Notaire doit me faire parvenir le document nécessaire pour cette démarche. Nous nous documentons en parallèle sur les loyers environnants à des fins de comparaison. Pouvez vous me dire ce que vous en pensez et me conseiller à nouveau sur cette démarche. Merci encore pour vos très bons conseils !
Attention s'agissant du déplafonnement, je vous ai indiqué qu'il y a possibilité de déplafonner le loyer si le bail poursuivit à plus de 12 ans. Or, votre père a renouvelé le bail en 2015, il fallait déplafonner le loyer à ce moment là.
Actuellement, vous êtes dans une autre hypothèse pouvant justifier le déplafonnement : il vous appartient de démontrer la modification des facteurs locaux de commercialité.
L’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité ( l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé ; du lieu de son implantation ; de la répartition des diverses activités dans le voisinage ; des moyens de transport ; de l’attrait particulier ou des sujétions que peut représenter l’emplacement pour l’activité considérée ; des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire)n’est pas suffisante pour déplafonner le loyer. En effet, elle doit par ailleurs avoir entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Cette variation peut être soit à la hausse, soit à la baisse.
Faites votre étude pour examiner si les facteurs de commercialité ont changé. Il faudrait également vérifier la valeur locative retenue dans votre secteur par la juridiction (TGI) dont vous dépendez.
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