Je suis en bail précaire depuis 3 ans maintenant, la propriétaire vient de me dire que maintenant nous allons passer en bail commercial et que mon loyer allait augmente de 68€ de plus par mois, puis que j'allais enfin payer la taxe foncière dont elle me faisait cadeau jusqu'a présent, jusque la ça va ; pour l'augmentation de loyer je comprends, mais par contre pour la rédaction du bail est ce nécessaire a savoir que les baux précaires dépassés de 23 mois sont automatiquement transformés en baux commerciaux non? l'immobiliere m'a appellée en me disant de venir signer le bail commercial et d'apporter le montant par cheque de 3 mois de loyer ce qui me parait incroyable ! Que dois je faire svp ?
Depuis le 1er septembre 2014 (loi Pinel), les baux précaire ne sont plus automatiquement requalifiés en baux commerciaux après deux ans.
Pour les baux conclus après cette date, si à l’expiration des trois ans et au plus tard à l’issue d’un mois à compter de l’échéance, le locataire se maintient dans les lieux sans opposition du bailleur, il s’opère un nouveau bail soumis automatiquement au statut des baux commerciaux.
Pour faire connaître sa volonté de mettre fin au bail, le bailleur devra prévenir le locataire par LRAR ou par acte extrajudiciaire.
De même, à l’expiration des trois ans, si les parties consentent à un renouvellement du bail ou à un nouveau bail, le bail dérogatoire dégénérera automatiquement en bail commercial.
Le loyer du nouveau bail, prenant effet à l’expiration du bail précaire, doit correspondre à la valeur locative.
En effet, le bail soumis au statut des baux commerciaux parce que le locataire a été laissé en possession des locaux, est un « premier bail ». Cela implique que l’article L.145-33 du Code de commerce constitue à lui seul le cadre de la détermination du prix du loyer alors applicable si les parties ne s’accordent pas.
En effet, le loyer du nouveau bail prenant effet au terme du bail précaire doit correspondre à la valeur locative, à défaut d’accord entre les parties. Cette valeur est déterminée d’après : - les caractéristiques du local considéré ; - la destination des lieux ; - les obligations respectives des parties ; - les facteurs locaux de commercialité ; - les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Dans le cadre d’un nouveau bail commercial conclu à l’expiration d’un bail précaire, la révision triennale ordinaire prévue par l’article L 145-38 du Code de commerce devra intervenir sur demande du bailleur. A défaut d’accord son montant sera fixé par le Président du Tribunal de grande instance.
Appelez l'agence pour savoir à quoi correspond précisément le montant des trois mois de loyer (dépôt de garantie, paiement du premier mois, et sûrement frais et honoraires de rédaction qui sont en général à la charge du locataire et correspond souvent à un mois voire deux mois de loyer).
Je vous remercie d'indiquer si j'ai bien répondu à votre question.
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