Renouvellement bail commerce avec ou sans modif facteurs locaux de commercialite
Sujet initié par edel, il y a 4 ans - 3571 vues
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Bonjour,
Un bail commercial a été crée en nov 2009, il est à échelle mobile (révision annuelle suivant ICC) et devait donc finir en 31 octobre 2018 (9 ans).
or nous étions en pleine période d’indivision.
Aujourd’hui le partage a été effectué
Je suis donc auj le nouveau bailleur
Quelles sont les différentes options qui se posent à moi sachant que j'ai une expertise des biens immobiliers ou il est dit que si de nouvelles infrastructures sont mises en place par la ville dans la rue, le quartier: une zone végétalisée semi-piétonne a été crée et une seconde ligne de tram n'est pas loin moins de 100m. Cela a pour nom je crois « modification matérielle des facteurs locaux de commercialité » . On peut augmenter le loyer.
Y a t il une date limite pour le faire ? Et de combien puis je l'augmenter ?
Quand faut il donner congé? avec ou sans renouvellement ?
Quelles sont les procédures à mettre en oeuvre ? envoi avec ou sans huissiers, L.A.R, , baux ...
Faut il un avocat ou autre, son cout ?
Ai-je intérêt à laisser courir le bail actuel (tacite reconduction), pour bénéficier du déplafonnement (12 ans) et entre temps puis-je l’augmenter (échelle mobile annuelle) et à la date anniversaire de nov des années suivantes jusqu'en 2021
Dois-je rédiger un avenant pour changement de propriétaire ?
Le loyer d'un bail à renouveler peut être établi sur la base de la valeur locative, sans tenir compte de la variation de l’indice dans plusieurs cas :
- en cas de modifications notables apportées aux facteurs locaux de commercialité. Attention, la modification notable doit être intervenue entre la prise d’effet de l’ancien bail et celle du nouveau bail, au plus tard. A défaut vous ne pouvez vous en prévaloir. Pour être prise en considération, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être matérielle, c’est-à-dire qu’elle doit porter sur des éléments concrets (ne sont ainsi pas pris en compte les projets tant qu’ils ne sont pas réalisés. Par exemple, les immeubles n'ont pas été construits), être locale, c’est-à-dire liée au quartier ou à la ville en fonction des circonstances et avoir une incidence sur le commerce considéré ; - lorsque le bail a une durée supérieure à 9 ans ou bien s’est poursuivi tacitement au-delà de 12 ans
A défaut d'accord entre les parties, cette valeur est déterminée d'après : 1°) Les caractèristiques du local considéré 2°) La destination des lieux 3°) Les obligations respectives des parties 4°) Les facteurs locaux de commercialité 5°) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage
Souvent pour fixer la valeur locative, il faut faire appel à un expert pour déterminer cette dernière.
Il appartient au bailleur d'adresser au locataire une offre de renouvellement par voie d'huissier avec un montant déterminé souvent par voie d'expert. En cas de contestation, le Tribunal pourra être saisi pour voir fixer judiciairement le montant du loyer à sa valeur réelle.
Il est nécessaire de se faire conseiller afin de respecter la procédure dans son entier. Les honoraires des avocats sont librement fixés. Je suis à votre disposition pour tout devis. Pour cela vous pouvez me contacter.
Je vous remercie d'indiquer si j'ai bien répondu à votre question.
Merci Maitre de votre reponse. Comme le bail s'est clos en nov 2018 (les 9 ans) Ai- je le temps de me retourner ou bien dois je le faire rapidement et la date du renouvellement dois t elle estre fixe dans combien de temps (mois, trimeste, date particuliere ?) Merci
soit attendre que le bail est plus de 12 ans et le plafonnement est automatique ; soit délivrer dès à présent un congés avec offre de renouvellement avec demande de déplafonnement du loyer.
Tout va dépendre si toutes les conditions justifiant le déplafonnement sont déjà réalisées. L'urgence c'est vous qui la déterminez.
Je vous remercie d'indiquer si j'ai bien répondu à votre question.
Vous ecrivez " ....soit attendre que le bail est plus de 12 ans et le plafonnement est automatique ...." je pense que vous avez voulu écrire " ....soit attendre que le bail est plus de 12 ans et le déplafonnement est automatique .... Merci de confirmer
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