Je viens de lire votre réponse à un autre internaute et je suis dans un cas que vous citez. En effet, je suis propriétaire d'un local loué à une grande banque française. Je loue les 650m² de mon local 52 000 € /an soit environ 46 000€ net de charges et taxe foncière. Je souhaite vendre. Or si je valorise selon vos indications entre 3 et 5 % j'obtiens une fourchette comprise entre 920 000€ et 1 700 000€. Pour recadrer un peu mieux, dois je partir du loyer net de charges ou du loyer brut pour mes calculs. A noter : La Banque a investit plus d'1m€ de travaux en 2006 (1 an de travaux) et ils sont donc là pour un bon moment. Le local commercial est situé dans une secteur péri-urbain autour de St Etienne, dans une ville très commerçante et en plein centre ville (gare à 50/100m, tous commerces autour et vitrine sur trois côtés). D'après les informations que j'ai recueilli auprès du locataire il s'agirait du deuxième site le plus important de la région donc un site clé pour eux. Dois je me rapprocher des 3% ou des 5%. Je vous avoue être dubitatif et dans l'attente de vos lumières.
Cher Monsieur, Votre question est piégeuse. En effet, la valorisation d'un terrain est liée à de multiples facteurs. - la durée à courir du bail commercial (une banque déménage rapidement, pour plus grand ou plus petit et n'a pas de gros investissements à amortir) - la perspective d'évolution du locataire commercial - la valeur locative intrinsèque locale du marché des baux commerciaux
Certains de mes clients acceptent d'investir avec un rendement de 3% s'il s'agit d'un locataire de 1er ordre (banque notamment). D'autres de mes clents exigent en toute circonstance un rendement minimum de 7% pour investir.
Donc choisit de fixer votre prix de vente en considération d'un rendement d'acquisition me paraît une démarche inversée.
La logique de l'évaluation du terrain devrait être une moyenne entre - la valeur locative (loyer annuel x 15 à 20 ans - soit une rentabilité de l'ordre de 7 % brut) - le prix du marché local - la qualité intrinsèque du biens (qualité de construction, aménagements, niveau de consommation énergétique…)
En définitive c'est l'acquéreur qui fixera son prix par référence à ses critères de rentabilité. Vous, vous recherchez une plus-value, qu'il vous appartient d'optimiser.
Je pense que vous vous posez une question de valorisation qui est secondaire.
Je veux dire que la négociation d'un loyer commercial se fait en principe au renouvellement de celui-ci.
Si vous êtes à cette période, ce que je crois comprendre, la cession des murs est plus délicate car il y aura des discussions sur la rentabilité.
Pour lever toute ambiguïté, il me semble dans votre intérêt de commencer une procédure en fixation de loyer de renouvellement, considérant qu'il est peu probable que la banque fasse droit à vos demandes sans a minima une expertise judiciaire.
Pour que cette procédure commence, et qu'un nouveau bai prenne effet (au nouveau loyer) il faut notifier, dans les formes et délais requis par la Loi, un congé avec offre de renouvellement.
Mais avant tout, il faut étudier votre contrat :
- le bail est il un bail à usage exclusif de bureaux ? - comment sont traitées les améliorations ?Quelle est la nature des travaux réalisés en 2006 ? - est ce que votre local peut être considéré comme monovalent ?
Est ce que ces travaux ont substantiellement modifié le local commercial ?
Il faut également connaître le marché au jour du renouvellementt, et sur ce point je ne saurais trop vous recommander de faire appel à un expert reconnu dans votre secteur géographique.
Mais encore une fois, la valeur de votre local ne sera pas la même s'il 50.000 € ou 100.000 € de loyers.
Enfin, le secteur bancaire va mal, ce n'est un secret pour personne : les licenciements vont bon train et la tendance est à une réduction des charges (fermeture des agences notamment)
Si votre local est situé dans un secteur clé pour la banque, elle paiera un loyer plus élevé. sinon, gare aux déconvenues.
Merci d'indiquer si j'ai répondu à votre question.
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