Droit de passage abusif ?

Sujet initié par Virkens, il y a 4 ans - 3838 vues

Bonjour,
Nous sommes deux locataires (baux commerciaux) du même propriétaire. Suite à une "erreur" du propriétaire qui a loué la cour à mon voisin et à mon prédécesseur, un jugement a été rendu l'attachant exclusivement à mon bail. Mon bail stipule un droit de passage pour chargement/déchargement au profit de l'autre locataire qui n'est pas enclavé puisqu'il a une ouverture sur la rue. Mon propriétaire a-t-il le droit d'instaurer un tel droit de passage ?L'article 637 du Code civil indique qu'une servitude ne peut être établie qu'entre deux propriétaires différents, confirmé par l'article 705 puisque la servitude disparaît s'il n'ya plus qu'un seul propriétaire des fonds servant et dominant. Cependant l'article 686 indique que le propriétaire peut librement créer des servitudes sur sa propriété. Est-ce que c'est seulement en interaction avec d'autres propriétaires ? De même l'article 694 indique que s'il existe des signes apparents de servitude celle-ci continue à exister (le voisin a une porte donnant sur la cour et il semblerait que les locataires précédents ont toujours eu accès à la cour), mais peut-être y a-t-il une raison pour que ce ne soit pas applicable dans mon cas...
J'ai vu également qu'une servitude avait besoin d'un titre pou être opposable aux tiers. Une clause du bail suffit-elle ?
Merci de m'éclairer car je suis perdu.