Sci, usufruitier et nu propriétaires : qui paye les charges, taxe foncière etc.?
Sujet initié par Yaroa, il y a 3 ans - 3555 vues
Bonjour,
Je suis face à un problème, que je vais essayer de résumer le plus simplement possible :
Suite à succession:
• Je suis nu propriétaire à 50% des parts d'une SCI • Les 50% restants des parts sont détenus par un autre nu propriétaire • Un usufruitier a 100% de l'usufruit de la SCI
Actuellement, le bien immobilier n'est pas loué et les charges de copropriété, taxe foncière, s'accumulent, et une importante somme est demandée aux associés nu propriétaires pour alimenter les comptes et payer les dettes. Étant nu propriétaire, je ne perçois aucun revenu de cette SCI et n'ai pas les moyens de payer les sommes qui me sont demandées...
J'ai tenté en vain de regarder sur internet quelles sont les obligations de chacun (nu propriétaire, usufruitier) dans le cadre d'une SCI, et je n'ai rien trouvé... Les règles habituelles semblent s'appliquer uniquement lorsque le bien immobilier est détenu en nom propre (sans SCI donc) ?
Il n'y a rien dans les statuts de la SCI sur la répartition des obligations de chacun...
Un avocat m'a indiqué que la répartition doit être ainsi :
30% des dettes de la SCI doivent être payés par l'usufruitier Les 70% restant sont à la charge des nu propriétaires au prorata de leurs parts sociales
Mais il ne s'appuie sur aucun texte légal pour appuyer ses propos
Auriez-vous une idée sur cette question des obligations de l'usufruitier et des nu propriétaires dans le cadre de parts sociales démembrées d'une SCI ?
Conformément à l’article 8, 1° du CGI, en cas de démembrement de la propriété de tout ou partie des parts sociales [d’une SCI], l'usufruitier est soumis à l'impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d'usufruitier. Le nu-propriétaire n'est pas soumis à l'impôt sur le revenu à raison du résultat imposé au nom de l'usufruitier.
Par principe, l’usufruitier étant celui qui jouit du bien (à titre personnel ou en location) est tenu de s’acquitter durant toute sa jouissance de toutes les charges annuelles concernant l’immeuble : les dépenses d’entretien (et les charges de copropriété qui y sont relatives), ainsi que les impôts comme la taxe foncière (article 1400 CGI).
La taxe d’habitation doit être payée par l’usufruitier s’il occupe le bien, ou par le locataire s’il est loué (art. 1408 du CGI).
Enfin, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont solidairement tenus au paiement des charges de copropriété selon la répartition prévue par le code civil: les dépenses d’entretien et de fonctionnement incombent à l’usufruitier, celles qui relèvent des grosses réparations sont dues par le nu-propriétaire (article 608 du Code civil).
Attention, il est possible que l’acte qui ait créé le démembrement de propriété ait prévu une répartition différente des charges. Il est donc possible qu’il ait été prévu que le nu-propriétaire paye la taxe foncière. Je vous invite donc à vérifier ce point.
Je demeure, naturellement, à votre disposition pour tout complément d'informations ou si vous désirez que je rédige un courrier à l'attention de l'usufruitier afin que celui-ci s'acquitte des sommes dues.
Permettez-moi d'apporter quelques précisions sur ce cas, suite à succession complexe :
- La SCI possède 1 seul bien immobilier - Le bien immobilier est vide, non loué, non habité - L'usufruitier a choisi 100% de l'usufruit de toutes les parts sociales de la SCI - 50% des parts sociales en nue propriété détenues par un nu propriétaire - 50% des parts sociales en nue propriété détenues par un autre nu propriétaire - Les statuts ne précisent pas les obligations de chacun
Est-ce que les dispositions de l'article 608 du code civil et article 1400 CGI s'appliquent également au cas présent ? (qui est un démembrement de parts sociales de SCI)
Je vais tenter de régler le conflit à l'amiable mais si cela échoue, je ne manquerai pas de solliciter vos services
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