Information du bailleur en cas de cession du bail commercial

Question

Bailleur de murs commerciaux ( bail tous commerces) , un voisin m'apprend que depuis 1 mois le commerce est fermé avec une affiche "changement de propriétaire". Pour info j'habite à 400km. Je n'ai reçu aucune notification ni du cédant, ni du cessionnaire.. Il y a 3 ans j'avais programmé une alerte bodacc ( car situation financière catastrophique du commerce). Mais cette alerte est sur les coordonnées du cédant, or j'ai lu que c'est le cessionnaire qui doit faire paraître une annonce légale. Je suppose donc que mon alerte ne sert à rien, mais comment donc savoir ce qu'il en est sans connaitre le nom de l'acquéreur ?

Maître <span class='text-uppercase'>FAVRE-ROCHEX</span> · Accepted Answer

Plusieurs sanctions sont possibles en réalité. Certes, le cédant est tenu des loyers et charges si la cession n'est pas signifiée. Ceci explique pourquoi le cédant peut avoir intérêt également à signifier la cession.
Mais d'autres sanctions sont possibles :
- l'acquéreur est occupant sans droit ni titre, donc vous pouvez solliciter son expulsion,
- concernant le cédant, le non-respect des formalités de signification vous permet de mettre en œuvre la clause résolutoire ou à défaut, saisir le juge aux fins de demander la résiliation du bail, au moins en théorie (car le manquement doit être considéré comme étant d'une gravité suffisante).
Les juges considèrent parfois qu'une nouvelle cession conforme aux stipulations du bail permet de purger cette irrégularité (ex : Cass. 3e civ. 22-3-1995 n° 92-14.045).

Maître <span class='text-uppercase'>maldera</span> · Answer

En qualité de bailleur vous devriez être informé de la cession de bail. Je ne connais pas les termes de votre contrat, il faudrait regarder si un agrément est nécessaire...  Si vous n'êtes pas informé vous pouvez essayé d'avoir l'information sur le site société.com ou infogreffe en indiquant le numéro de siren de l'entreprise et voir le détail des derniers actes.  Merci d'indiquer la question comme résolue

patjer · Answer

Merci de votre réponse. Oui il doit être notifié au bailleur par acte extra judiciaire.Mais le problème est bien là : j'ai appris par hasard la vente mais je ne sais pas à qui et pour quel type de commerce, s'agissant d'un bail tous commerces, le bain indiquant que l'accord du bailleur n'était pas nécessaire. J'ai déjà vérifié sur infogreffe, société.com et le bodacc. Rien n'a bougé. Cordialement

Maître <span class='text-uppercase'>DAHAN</span> · Answer

La cession du fonds de commerce doit vous êtes notifiée. A défaut vous pouvez faire opposition sur le prix de cession du fonds de commerce. Dépêchez-vous de la faire pour garantir les loyers impayés. Vous pouvez me contacter en privé. Cordialement

patjer · Answer

Maître,

Oui mais la seul élément dont je dispose est la photo d'une affiche "changement de propriétaire" sur un local fermé.
Le locataire en place ne répond pas.
Je n'ai pas le nom de l'éventuel acquéreur.
Ni même la certitude de la vente, rien n'apparaissant sur infogreffe, société.com et le BODACC.
Il y a quelques mois j'avais pensé proposer au locataire de faire une résiliation de bail à l'amiable avec une indemnité pour le locataire. A la vue des bilans envoyés un expert comptable de ma connaissance me l'avait déconseillé, car selon lui le locataire aurait déja du se déclarer en cessation de paiement....chose susceptible d'annuler la résiliation de bail ou sa cession ....
Merci

Maître <span class='text-uppercase'>FAVRE-ROCHEX</span> · Answer

Ne s'agirait-il pas d'une cession de titres (parts sociales ou actions) qui serait intervenue, et qui pourrait expliquer pourquoi aucune publication n'est intervenue dans un journal d'annonces légales et au BODACC ? Si ce n'est pas le cas, sur une cession de fonds ou de droit au bail, il se peut qu'il y ait un décalage entre la signature de l'acte et la publication au bodacc, car certains services de l'enregistrement accusent de forts retards en ce moment dus au confinement.  Si vous voulez que je regarde ces éléments, vous pouvez me donner le nom et numéro rcs du preneur initial.  Bien

patjer · Answer

Non c'est une entreprise individuelle ( artisan boulanger). Merci de votre proposition mais j'ai déja regardé le Bodacc. Rien n'y parait. Sur infogreffe non plus. Cela dit le retard éventuel du Bodacc n'explique pas l'absence de notification au bailleur que je suis, les textes prévoyant une notification par huissier sauf si le bailleur a donné son accord au préalable ou s'il intervient lors de l'acte authentique de cession, ce qui n'est pas le cas. Vu les grosses difficultés de trésorerie de ce commerce depuis 2,5 ans, on peut-être imaginer l'opposition d'un créancier inscrit. Merci à vous

Maître <span class='text-uppercase'>FAVRE-ROCHEX</span> · Answer

Tout à fait d'accord avec votre analyse. Ceci dit, d'après vos renseignements, la cession a-t-elle plus d'un mois ? Car la signification est faite dans ce délai

patjer · Answer

Le problème est que le seul élément dont je dispose c'est d'une photo du commerce avec une pancarte changement de propriétaire envoyée par un ami qui habite la même commune.
Il m' a indiqué environ un mois.
Donc je ne sais pratiquement rien d'où ma recherche.
Cela d'autant plus que ce n'est pas très clair, car il semble que la non signification de la cession fait qu'elle n'est pas opposable au bailleur et que le cédant reste redevable du loyer, ce qui n'est pas très en phase avec le fait que la signification doit être faite par le cessionnaire

patjer · Answer

Je vous remercie de votre réponse et de votre disponibilité.
Je pense que je n' ai pas d'autres choix pour l'instant que d'attendre un peu et de surveiller.
J'ai une alerte BODACC en cours mais elle est sur les numéros RCS et Siren du cédant, donc ce n'est pas sur que l'annonce légale qui sera mise par le cessionnaire soit détectée....
Quoiqu'il en soit je conserve vos coordonnées, car j'aurai probablement besoin d'être accompagné ( à titre officiel et non pas gracieux ) dans le cadre de cette session et de l'application de la loi Pinel qu'elle implique.
Nous ne sommes pas très loin, j'habite Grenoble ( Seyssins en fait), mais je pense que pas mal de choses pourront être effectuées à distance.
Par contre le local commercial est quant à lui à Valras Plage dans le 34.
Je vous souhaite une bonne soirée

Maître <span class='text-uppercase'>FAVRE-ROCHEX</span> · Answer

Avec plaisir, n'hésitez pas à me contacter directement en cas de besoin (mes coordonnées mail et téléphone figurent sur mon site, dont le lien est sur mon profil public). Bien cordialement

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