Servitude de passage: extinction ou indemnités possibles ? affichage défectueux?

Question

Nous avons acheté notre maison il y a 31 ans, le terrain étant grevé d'une servitude de passage au profit du terrain voisin. Cette servitude avait été établie 5 ans auparavant par les propriétaires précédents par un acte notarié à l'occasion d'une donation. La parcelle devenue fonds servant (actuellement nôtre) est donc issue d'une même parcelle que le fonds dominant. Bien que la cause d'établissement de cette servitude ne soit pas explicitée dans l'acte notarié, celle-ci ne pourrait-elle toutefois pas être reconnue comme une situation d'enclave, puisque le propriétaire du fonds dominant n'avait pas d'autre accès possible à la voie publique ?

Aujourd'hui, le terrain incluant le fonds dominant a été acquis par un promoteur immobilier qui va démolir l'ancienne maison pour construire un immeuble et 3 maisons. Celui-ci prévoit de maintenir l'usage de la servitude sur notre terrain, alors qu'il bénéficie maintenant d'une nouvelle ouverture sur une autre route, de l'autre côté de son terrain (cette ouverture n'était pas autorisée auparavant).

Pouvons-nous demander l'extinction de la servitude ?
Nous avons tenté une discussion "à l'amiable", mais le promoteur se refuse à renoncer au droit de passage. Nous avons uniquement obtenu qu'il consente - oralement - à ne pas étendre le bénéfice de ce passage au profit de parcelles qui n'en bénéficiaient pas jusqu'alors (son projet déposé en mairie le prévoyait et a été ainsi validé par les services de l'Etat !)

Dans le cas où, juridiquement, il ne soit absolument pas possible de supprimer cette servitude, pouvons-nous exiger des indemnités, au regard de tous les préjudices que nous allons subir ?

Nous mentionnons par ailleurs que nous n'avons pas pu agir dans les 2 mois suivant affichage du permis. L'affichage a été fait du côté de l'autre route et aucun affichage n'a été fait sur notre route, devant la servitude, qui est pourtant l'accès actuel du terrain et l'un des 2 futurs accès des constructions prévues. Nous ne fréquentons habituellement pas cette autre route, parallèle à la nôtre ; et ce, d'autant plus que nous sommes des personnes diminuées par l'âge et un handicap. Nous n'avons ainsi pas pu prendre connaissance du projet à temps. Il semblerait que cet affichage soit malgré tout conforme, d'après la mairie. Est-ce bien le cas ? Si oui, la réglementation nous semble bien lacunaire, car elle ne permet pas réellement à toutes les personnes impactées d'être informées, quelle que soit leur situation et leurs habitudes de déplacement. N'y aurait-il pas quelque chose à faire aussi sur ce point ?
Le promoteur n'aurait-il pas dû nous informer de son projet, puisque nous sommes directement concernés par l'usage de la servitude ?

Quelles démarches devons-nous faire pour nous défendre au mieux ?

Merci d'avance pour votre aide.

<span class='text-uppercase'>VIEUILLE</span> · Answer

La loi reconnaît la possibilité d'une cause d'extinction en cas de servitude de désenclavement qui perd son objet : la propriétaire du fonds dominant n'en a plus besoin parce qu'il a obtenu un passage plus aisé qui est suffisant par exemple. Plus précisément l'art 685-1 du Code civil dispose :  En cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682. A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice. Si le promoteur refuse toute discussion, le problème sera donc à traiter par voie judiciaire.  Le cabinet peut vous accompagner.  Salutations distinguées

Ema · Answer

Nous vous remercions pour votre réponse qui nous donne un peu d'espoir.
Nous comptions effectivement pouvoir nous appuyer sur l'article 685-1. Cependant, il semblerait que cela ne soit pas si évident.

Nous avions précédemment contacté l'assistance juridique de notre assurance habitation. Elle semble argumenter plutôt pour un cas de servitude conventionnelle étant donné que les fonds servants et dominants sont issus d'une même parcelle-mère (comme nous l'avons écrit dans notre précédent message) et que, dit-elle : "Il ne peut y avoir enclave lors de la cession d'une partie de son fonds".
Depuis, cette "assistance juridique" ne nous a pas apporté beaucoup plus de soutien.

Nous avons également consulté un notaire qui nous a dit que, étant donné que l'acte notarié établissant la servitude initiale n'avait pas prévu le devenir de cette servitude en cas de désenclavement, nous ne pouvons pas en demander l'extinction. La servitude étant inscrite, elle perdurerait ad vitam æternam, selon ses dires...

Enfin, en étudiant plus attentivement l'article 682, je remarque aussi que celui-ci mentionne la nécessité d'une ouverture suffisante pour un projet immobilier. Peut-être le promoteur pourrait-il ainsi arguer que l'ouverture dont il dispose sur son terrain n'est pas suffisante pour desservir l'ensemble de ses constructions ? C'est effectivement le cas, dans la configuration des plans qu'il a prévue. Mais il aurait très bien pu prévoir un projet différent permettant à l'ensemble des habitants d'accéder à leurs logements via leur propre entrée et non en passant par notre terrain !

Il nous semble invraisemblable de ne pas pouvoir supprimer cette servitude puisque, dans les faits, il y avait bien une situation d'enclave et maintenant de désenclavement !

Pour argumenter dans ce sens, nous supposons qu'il nous faudrait bien sûr apporter la preuve juridique de l'enclave. A cet effet, nous avons demandé à la mairie un document attestant de l'impossibilité pour le propriétaire précédent, à la date de la création de la servitude, de créer une ouverture sur la route jouxtant son terrain. Nous n'avons pas obtenu de réponse...

Cependant, étant donné les arguments précédemment cités, nous nous demandons si, même avec cette preuve, nous pourrions réellement obtenir la cessation de la servitude.

Nous souhaiterions être certains de pouvoir obtenir gain de cause avant d'engager des frais de justice.
C'est pourquoi nous continuons à nous renseigner auprès de personnes plus compétentes et volontaires pour défendre nos droits. Merci au forum Alexia et à vous !

Maître <span class='text-uppercase'>DAHAN</span> · Answer

Vous pouvez effectivement rentrer de faire reconnaître en justice Lexington de la servitude. il faudrait une copie de la servitude initiale pour vous répondre. Cordialement

Ema · Answer

Merci pour votre réponse. Je suppose que vous vouliez écrire : "Vous pouvez effectivement tenter de faire reconnaître en justice l'extinction de la servitude."

L'acte notarié ayant établi la servitude initiale est un acte de donation entre Monsieur A - donateur propriétaire des parcelles 1, 2 et 3 - et Monsieur B - donataire qui reçoit en propriété la parcelle 1 (subdivisée en 1a et 1b).
Je reproduis ici la partie concernant la servitude, de façon anonymisée :

"Pour permettre la desserte des fonds appartenant aux époux A, il est constitué la servitude suivante, qui constitue une charge de la donation :
Le donataire constitue une servitude de passage de jour et de nuit, à pied et en voiture, et par tous autres véhicules, sur la parcelle cadastrée 1b à charge de ladite parcelle et au profit du propriétaire comme tel des parcelles cadastrées 2b et 3b.
En conséquence, le propriétaire comme tel de la parcelle 1b ne pourra rien faire qui puisse gêner l'accès à la parcelle 2b respectivement 3b.
Les frais d'entretien de la parcelle 1b seront à la charge des propriétaires respectivement du fonds dominant et du fonds servant, chacun pour un tiers."

Nous avons acquis ultérieurement la maison avec les parcelles 1a et 1b. La servitude est aussi mentionnée dans notre acte de vente.

Le notaire consulté nous a dit que cela serait "très compliqué" de demander l'extinction de cette servitude, étant donné qu'il n'y aucune clause dans l'acte initial prévoyant ce qu'il advient en cas de nouvel accès possible, hors servitude, pour le fonds dominant.

Au vu de votre expérience, pouvez-vous donner un avis ? Pouvons-nous raisonnablement espérer faire reconnaître en justice l'extinction de la servitude ? Nous hésitons bien sûr à engager des frais de justice conséquents si nous n'avons pas bon espoir d'obtenir gain de cause. Nous avons face à nous un promoteur qui connaît bien les "ficelles" du métier !

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