Sujet (Cloturé) initié par elysyum, il y a 3 ans - 3133 vues
Bonjour,
En 2017, les locataires qui possèdent le fond de commerce et le droit au bail mon fait une demande de renouvellement de leur bail 3/6/9 par la voix de leur avocat et délivré par huissier de justice.
n'étant pas d’accord sur le loyer je n’ai pas signé. Étant hélas tombé malade “au mauvais moment”, si j’ai bien compris ,n’ayant donné suite, au bout de trois mois c’est comme si mon accord était donné…
MAIS une grande enseigne s'est implantée juste à côté du commerce un ans après ce renouvellement “forcé”, et cela, au dire d’un ami de la famille , avocat à la retraite, est une évolution des facteurs locaux de commercialité.
Aujourd’hui cela fait 3 ans qu’ils cherchent à vendre leur commerce pour partir à la retraite mais n’y arrive pas. Fort de cet avantage, si j’ose dire, j’ai réussi à négocier un avenant que je dois rédiger maintenant pour augmenter le loyer de 20% et la prise en charge de la taxe foncière.
voila ma question.
Si demain ils arrivent à vendre et qu’un nouveau preneur prend leur place, pourrais-je au renouvellement du bail, en 2026, encore utiliser l’argument de “l’évolution des facteurs locaux de commercialité” pour demander une autre augmentation déplafonner ou est-ce que le fait que je signe cet avenant aujourd’hui, entre guillemets “grille ma cartouche” ?
Merci infiniment de m’avoir lu et par avance merci pour vos réponses
PS: a savoir qu'avec l'augmentation de 20%, le loyer restera quand même 30 a 40% inferieur a ce qui se fait dans le quartier...
Bonjour, Effectivement, il y a des chances pour que l'évolution des facteurs locaux de commercialité invoquée pour la révision du loyer cette année, ne puisse pas à nouveau être invoquée lors d'une nouvelle révision dans 3 ans. Pour pouvoir déplafonner ce loyer à nouveau dans trois ans, il faudra se prévaloir de nouvelles modifications des facteurs locaux de commercialité. Il sera en tout état cause possible de réviser dans trois ans, mais dans les limites du plafond légal. Je vous remercie de m'indiquer si j'ai répondu à votre question. Bien cordialement,
je n'invoque pas dans l'avenant l'évolution des facteurs locaux de commercialité dans la hausse de cet année.
j'ai mal formulé ma phrase, je m'en excuse.
c'est un avenant fait "d'un commun accord" pour monter le loyer de 20% et ajouter la taxe fonciere en echange de ne pas aller en justice contre l'actuelle locataire qui sait d'avance que cela serait long d'aller en justice et qu'il perdrait car j'aurais alors utiliser ce fameux "facteurs locaux de commercialité"
cette avenant et comme un "traité de paix" entre nous.
mon but serait d'utiliser " l'évolution des facteurs locaux de commercialité " contre le prochain locataire dans le renouvellement de bail en 2026 (ou meme en 2023 a la révision triennales), si d'ici la, l'actuelle locataire vend.
j'en déduit, dite moi Maitre si c'est juste, que si je ne parle pas de l'évolution des facteurs locaux de commercialité dans ce "petit avenant" je pourrai utiliser cet argument plus tard, au renouvellement du bail.
Merci encore infiniment du temps et du savoir que vous partager ici avec nous.
edit: on me dit que même avec l'accord du preneur, si je n'ai pas de raison particuliere, je n'ai pas le droit de monter le loyer de 20% en une fois. est-ce vrai ? merci Maitre
Bonjour, Effectivement, je comprends mieux votre stratégie. A mon sens, ce n'est pas problématique : la révision faite cette année serait une révision "classique", plafonnée. La prochaine révision triennale serait alors cette fois ci déplafonnée, à l'appui de l'évolution des facteurs locaux de commercialité .
Dans tous les cas, et pour faire le lien avec votre dernière observation, il existe une limite absolue : la variation du loyer qui découle de la révision (quel que soit le motif) ne peut pas conduire à une augmentation supérieure pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Votre projet de hausse de 20% paraît donc discutable. Espérant avoir répondu à vos interrogations, je vous souhaite une bonne journée.
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