Calcul plus values immobilières terrain constructible avec 3 parcelles

Sujet initié par Taradeau, il y a 3 ans - 1392 vues

- Vente au prix de 160000 € de 3 parcelles attenantes (avec des numéros de lot différents) qui vont faire l'objet d'un permis de construire pour édifier une maison.
La superficie totale représente 936 M2
- Les 3 parcelles sont les suivantes :
-1) 52 M2 : garage avec un petit bout de terrain
2) 740 M2 : terrain
3) 144 M2 : terrain constitué d'un talus.

Nous sommes en indivision (mes 2 soeurs et moi même, suite au décès de notre mère.

Les parcelles sont rentrées dans notre patrimoine indivis de la façon suivante :

1) Achat de la parcelle de 144 M2 par notre père et notre mère en mars 1986 pour 150 €.
Notre père est décédé en mars 1997 et donc notre mère est restée propriétaire de la moitié de cette parcelle. Montant estimé dans sa succession : 762 € (pour la moitié concernée donc).
2) Les 2 autres parcelles de 740 M2 et de 52 M2 appartenaient en propre à notre père. La parcelle de 52 M2 a été estimée dans sa succession à 3049 € et celle de 740 M2 à 10.671 €. Nous en sommes donc devenus propriétaires invdivis en mars 1997.
3) Décès de notre mère en mars 2018. A cette occasion la motié de la parcelle de 144 M2 a été estimée dans la succession à 1500 €.

Nous avons 2 questions :
1) Concernant les plus values traditionnelles, le calcul se fait-il parcelle par parcelle ? Exemple peut-on ventiler le prix de 160.000 € de la façon suivante :
- 30000 € pour les 52 M2
- 5000 € pour la parcelle de 144 M2
- 125000 € pour celle de 740 M2

Le calcul pour la parcelle de 144 M2 serait le suivant :
Pour la première moitié : 2500 € (1/2 des 5000 €)/1500 € (succession de notre mère) = 1000 € de plus values, soit 190 € et 172 € de prélèvements sociaux.

- L'autre moitié des 5000 € serait exonérée car cela fait plus de 22 ans.
Les prélèvement sociaux seront à régler en + (avec une exonération partielle pour la partie résultant de la succession de notre père en 1997).
Soit 2500 € - 762 € = 1738 € x 54 % de 17,2 % = 161 €.
Total donc à payer : 161 € + 190 € + 172 € = 523 € pour cette parcelle (talus).

Ou le prix de 160000 € est-il global et on applique une règle de 3 pour chacune des parcelles (vendues au même acheteur) ?
Par exemple pour celle de 144 M2, cela donnerait le calcul suivant :
-144 M2/936 M2 = 15,38 %/160000 € = 24608 €.
Et donc :
- La moitié de 24608 € = 12304 €.
- Pour la partie résultant de la succession de notre père : pas de plus values car plus de 22 ans , mais prélèvements sociaux sur 12304 € - 762 € = 11542 € x 54 % de 17,2 % = 1143 €
- Pour la partie résultant de la succession de notre mère : 12304 € - 1500 € = 10804 € x 19 % = 2053 € + 2116 € de prélévements sociaux.
Total à payer pour cette parcelle :
2053 € + 2116 € + 1143€ = 5312 €, soit 10 fois + que précédemment.

Le résultat n'est donc pas le même dans les 2 cas. Il se trouve que ces 144 M2 sont un talus le on du chemin communal. Le permis de construire portera sur les 3 parcelles.
Nous pensons qu'il est possible d'indiquer dans l'acte de vente des prix différents selon la nature des parcelles (garage, talus et terrain) et non pas apliquer une règle de 3.
Nous avons trouvé la réponse d’un avocat à ce sujet.

Qu'en pensez-vous ?

2) La raisonnement vaut aussi pour l’article 1605 nonies du CGI. Si on retient un prix parcelle par parcelle (selon nos estimations, soit 30000 € pour le garage, 5000 € pour le talus et 125000 € pour la plus grande parcelle), il n’y aura aucune plus value à payer. Si on applique la règle de 3, il y aura une plus value sur la moitié du terrain de 144 M2 (762 € x 1,327 = 1011 €/ 12304 €. Le prix de vente est donc 10 fois plus important que le prix d’achat revalorisé. Le terrain est devenu constructible en mai 2018.