Sujet initié par vincent, il y a 3 ans - 2345 vues
Bonjour, Nous sommes propriétaire d’un appartement à l’étage d’un ancien château depuis 1 an et demi. Nous sommes 3 copropriétaires et il n’y a pas de syndic. Le règlement de copropriété date de 1975 et est très générique. Notre canalisation d’évacuation d’eau usées descend à la verticale chez notre voisine du dessous dans ses toilettes, récupère ces dernières et s’en va ensuite dans sa fosse septique.
Il nous a été demandé par le syndicat des eaux de créer notre propre assainissement. Nous avons pris l’appartement en l’état, déjà connecté à la fosse de notre voisine qui l’a faite refaire il y a 4 ans.
Nous avons donc mis en œuvre une fosse toute eaux sur notre terrain au droit des toilettes de notre voisine afin de pouvoir couper cette canalisation en hauteur dans ses toilettes, percer le mur, la faire sortir dehors et la connecter à notre nouvelle fosse. Notre voisine demande à ce qu’une étude technique soit prise en charge par nos soins puis qu’une indemnisation à nos frais lui soit versée pour dédommagement du dérangement.
Notre première remarque est qu’aucune assemblée générale n’a été tenue et aucune décision prise ; Est-ce bien un préalable ? Enfin 2 questions : -Est-ce que le coût de ces travaux qui touchent ces parties communes nous incombe (canalisation commune aujourd’hui à séparer, percement du mur, descente de l’autre côté du mur pour connexion à notre nouvelle fosse) ou doivent-ils être pris en charge par la copropriété aux tantièmes ? -L’indemnisation est-elle justifiée et qui doit la prendre en charge ?
Bonjour Il n'y a rien à citer d'autre que votre RDC et l'EDD avec les précisions qu'ils comportent. Je pense qu'il devrait s'agir de parties communes à répartir au prorata des tantièmes pour tout le monde. Mais selon ce que vous citez à propos des branchements particuliers, c'est chacun des copropriétaires qui doit en supporter le coût et ça semble une obligation. Bien à vous
Merci beaucoup "Coproleclos" et Maître Dahan. Une dernière précision sur le RDC de 1975 : il indique que chacun des 3 copropriétaires doit "dans un délai de 3 mois faire procéder à son branchement particulier concernant les réseaux ci-après : (...) Circuit d'évacuation des eaux usées par une fosse septique à chacun des co-propriétaires. Il cite le sujet des canalisations uniquement dans le chapitre parties privatives.
Enfin, les canalisations ne sont étonnement citées que dans le chapitre parties privatives : les canalisations de toute nature à l'intérieur des appartements autres locaux à partir des chutes ou colonne de distribution.
Je comprends donc que notre colonne conjointe avec la voisine du dessous est bien une partie commune. Cependant le fait de la couper et la dernière vers notre fosse n'en fait pas une partie privative et donc à notre charge ?
Pouvez-vous me confirmer que cela ne change pas votre avis quant à la répartition des coûts des travaux ?
Enfin puis je citer votre avis à mes copropriétaires Maître Dahan ?
Vous remerciant infiniment pour votre temps à tous les deux.
Cher Monsieur, La mise en copropriété de ce château a nécessairement induit des servitudes d'écoulement des eaux usées. Vous ne devez donc aucune indemnité à votre voisin du dessous. En ce qui concerne la qualité de parties communes ou privatives, il faudrait vérifier dans le règlement de copropriété si une information apparaît, car il est possible que les canalisations aient été considérées comme privative, ce qui serait étonnant, mais pas impossible. Si elles sont communes, les travaux doivent être supportés par l'ensemble de la copropriété. Merci d'indiquer si la question est résolue.
Bonjour Et vous n'avez pas de syndic ? Même bénévole ou coopératif ? Dans une copro à trois c'est étonnant et avec un règlement de copropriété c'est obligatoire. Que feriez-vous en cas de litige ? Bien à vous
Oui effectivement. Mes copropriétaires ne sont pas très coopératifs et ne s'entendent pas, aussi rien n'est fait dans ce sens... Et justement litige il y a. Avez-vous un avis sur le sujet de la charge des travaux ? Ce qui me chiffonne c'est le fait que nous soyons dans un cas de mise aux normes (article 24, II a)), que les travaux concernent 2 copropriétaires et des parties communes, mais que in fine nous seront seuls usagers de la nouvelle canalisation. => Qui paye : la copropriété (travaux sur des parties communes (séparation d'une colonne commune, percement de mur, descente de l'autre côté du mur)) et le bénéficiaire de l'usage privatif final (nous : raccord à la fosse une fois la descente extérieure réalisée), ou seulement nous ? Je ne trouve rien sur ce cas particulier.
Le syndicat coopératif est une gestion prévue par l'article 14 de la loi 65-557 du 10/07/1965 ; voir aussi le chapitre correspondant dans le décret 67-223 du 17/03/1967.
Vous êtes aux normes d'une époque "x" où les installations ont été réalisées. Vous ne l'êtes plus au moment où vous faites des travaux nouveaux nécessaires à la conservation de l'immeuble. Vous me répondrez que c'est la même majorité de l'article 24 qui s'applique ; je suis d'accord.
Qui prend en charges ces travaux ? La réponse doit être dans le règlement de copropriété (RDC) et/ou dans l'état descriptif de division (EDD), et quelle que soit sa date d'établissement il s'applique tel qu'il est rédigé.
La bonne question à se poser est de quelles charges il s'agit : des charges communes générales, ou des charges spéciales ? - charges communes : tout le monde paie au prorata de ses tantièmes généraux sauf si le RDC en a décidé autrement ; - charges spéciales ; selon le RDC et/ou l'EDD les lots inscrits dans ces documents règleront leur cote-part au prorata des tantièmes spéciaux affectés à ces lots.
Quant aux canalisations, en principe elles sont communes si elles sont verticales, et privatives si elles sont horizontales. La aussi votre RDC-EDD peut en décider autrement. Et c'est selon ce critère que sera décidé la répartition de la dépense commune ou privative.
Il faut organiser une AG formelle, même en l'absence de syndic, et c'est cette AG qui peut décider de la répartition des coûts. Cette AG devra aussi désigner un syndic soit bénévole, soit coopératif, et dès cette désignation vous serez dans la légalité.
Il ne reste plus qu'à décortiquer votre RDC et l'EDD, lequel peut être intégré dans le RDC, afin de trouver les réponses.
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