Mandat exclusif tacitement renouvelable ?

Sujet initié par Charlotte, il y a 3 ans - 2145 vues

Bonjour Maître,

Je cherche un avocat en droit immobilier afin d'aider un ami anglais qui ne parle pas français. En qualité de vendeur, il vient de signer pour sa maison un compromis chez le notaire.

Le bien est resté à la vente 2 ans dans la même agence immobilière. Au bout de ces 2 ans, mon ami a trouvé de son côté un acquéreur. Cela sans passer par l'agence immobilière. En conséquence, l'agent immobilier, furieux de perdre une commission s'élevant à 35.000 euros, souhaite en découdre avec mon ami.

L'agent immobilier a bénéficié d'un nouveau mandat exclusif, signé avec le vendeur à la mi-mars 2021.

Le vendeur a dénoncé ce mandat en octobre 2021, sachant pourtant très bien, vu les clauses du mandat, que ce mandat d'exclusivité était devenu caduque à partir de mi-juin 2021.

De son côté, l'agent prétend que le mandat était exclusif jusqu'à la dénonciation au mois d'octobre. Ainsi le bien ayant été visité par l'acheteur au mois de juillet, l'agent prétend qu'à ce moment-là le bien est sous exclusivité dans son agence.

L'avocat de l'agent immobilier a donc demandé au notaire de séquestrer 35.000 euros dans l’attente du règlement du litige qui oppose l'agent et le vendeur. Le vendeur déclare dans le compromis vouloir faire son affaire personnelle du règlement du litige afin que l'acheteur n'en subisse aucune conséquence.

Selon differentes sources juridiques en ligne, il apparaît qu'un mandat exclusif ne peut pas être renouvelé tacitement et doit être refait et résigné pour pouvoir conserver sa nature exclusive. Dois-je en conclure qu'une fois les 3 premiers mois écoulés, le mandat perd son exclusivité ?

Est-ce vrai que la Cour de cassation contredit ainsi les affirmations d'agents immobiliers qui prévoient que leur contrat exclusif est tacitement renouvelable pour des périodes de trois mois ou pour des périodes minimales d'un mois ?

Est-ce également vrai qu'elle interdit, après les trois premiers mois, toute durée prédéfinie qui serait obligatoire ? Seul le délai de prévenance de quinze jours serait obligatoire.

(Cass. Civ 1, 3.11.2016, R 15-23.534 et Q 15-23.234).

À ma connaissance, 3 mois après la signature du mandat exclusif, ce mandat devient un mandat simple. Le vendeur est alors libre de signer un mandat simple avec un autre agent, tout en conservant ou non le mandat avec le premier agent. Il peut aussi vendre sans agent. Trois mois après la signature du mandat exclusif, l'agent ne peut plus prétendre à sa commission si ce n'est pas lui qui a trouvé l'acquéreur.

Je m'adresse à vous parce que je recherche un avocat qui pourrait répondre à l'avocat de l'agent immobilier pour lui rappeler la jurisprudence en matière de mandat exclusif. Pourriez-vous me dire si je détient les bonnes informations au sujet du mandat d'exclusivité d'une agence immobilière ?

Je vous suis d'avance reconnaissante de me répondre.

Merci beaucoup pour votre aide.