Bonjour,
(Bretagne/29 - immobilier)
Je vous contacte pour une affaire qui prend une tournure démesurée pour nous... et savoir si cela a du sens de former un pourvoi en cassation (dernier délai pour former) car en plus notre avocat actuel est aux abonnés absents depuis 1 mois et demi, signification de l'arrêt, donc à la recherche de solutions/réflexions ici pour la suite.
Difficile de savoir quel niveau de détail partager pour que ça ne soit pas trop long mais que ça soit suffisamment explicite pour quelqu’un ou des avis soit formulés.
Il y a eu un premier jugement, un JEX, un appel.
J'ai rédigé 6 parties.
Pour résumer histoire de... :
Rapide résumé des parties 1 à 5 ci-dessous : en attendant une cession bloquée / qui tardait, impatients les voisins nous ont condamné à faire des travaux sur l'objet à céder, en maintenant leur souhait de cession (et annulation de la condamnation le cas échéant) ; et dès que la cession a été possible ils l'ont refusé et demandé le déclenchements d'astreintes... Et on ne sort plus la tête de l'eau !
Et les questions sont dans la partie "6) Quelle suite donner / arguments / cassation ?"
Dans cette version (réduite, car il y a plus d'informations à communiquer s'il y a lieu), c'est l'histoire d'un abri en pierre qui est parti pour nous coûter plus de 15 000€ au total, alors qu'on aurait pu le garder... :
1) Contexte : L'affaire concerne un abri de jardin en pierre (20m²) avec toit en fibrociment (amiante) situé derrière un mur nous séparant de la propriété des voisins mais auquel on accède via une porte dans ce mur (les voisins ont donc le vis-à-vis sur cette abri). Notre propriété était celle de notre oncle (décédé) et grands-parents (décédés aussi) et on a récupéré le cas litigieux, avec deux successions qui se sont succédées (oncle et grand-mère).
Il ya plusieurs années ces voisins ont acquis leur propriété et ont fait valoir qu'au cadastre la moitié de l'abri (8m² sur les 20m²) leur appartient et que nous devons ériger un mur au milieu et qu'ils créé une ouverture de leur côté.
Bien que nous ayons un PV de délimitation datant de 7 ans en arrière où les "anciens" voisins cédait ce demi-abri (8m²) à notre oncle, établit par un géomètre ayant attribué un nouveau numéro d'AO à ce demi-abri pour la cession à notre oncle, malheureusement au cadastre cette information n'existe pas (N.B. : bien que d'autres parcelles attribuées dans ce même PV de délimitation sont bien au cadastre, eux. Oubli ou pas, on ne saura pas).
2) Je résume le jugement du tribunal (un peu de détail quand même) :
* les voisins ont fait intervenir un géomètre à leur frais pour délimiter l'abri et nous le soumettre.
* les voisins, au-delà de vouloir récupérer leur moitié (8m²), nous ont proposé d'acquérir notre partie (12m²), et nous avons accepté ce projet de cession et devons attendre que la succession de notre oncle en cours se termine.
* impatients, les voisins sont allé en justice, où nous n'avons "pas" été représentés car il devait y avoir cession. Ils ont demandé à ce que nous fassions les travaux de réfection du mur ainsi que le retrait du toit en fibrociment amianté sur notre partie (avec devis globaux qu'ils ont fourni).
* nous leur avons accordé la jouissance de leur partie (8m²) et le projet de cession était maintenu. Un protocole d'accord nous a été soumis dans lequel les voisins prenaient à leur charge l'intégralité des frais de justice, et le coût des travaux après cession, mais la succession n'était pas terminée donc protocole pas abouti.
* notre grand-mère décède, nouvelle succession.
* Un géomètre-expert du tribunal nous informe que l'on peut faire valoir prescription sur cet abri, tant de 10 que de 30 ans et que son accès est sur notre propriété (bien qu'un vieil accès sur le terrain des voisins soit muré). Nous pourrions donc le garder intégralement, mais on s'était engagé à le céder aux voisins donc on maintient cette objectif de cession, et à défaut de leur reconnaître la propriété de leur partie.
* 2019 : le tribunal nous a condamné à plus de 9 000€ (à 4 000€ au titre du coût de remise en état de l'abri, les dépens 2 300€, 2 000€ de frais art. 700) avec en plus une astreinte de 50€/jour pour 60 jours (soit 3 000€) pour réaliser les travaux de retrait du toit en fibrociment (amianté). Il était d'ailleurs spécifié dans le jugement qu'il était étonnant que nous n'ayons pas fait valoir la prescription... sans commentaire.
* Nous reconnaissons aux voisins la pleine propriété de leur partie (nous l'avons fait avant l'audience d'ailleurs), pour qu'ils puissent déjà l'utiliser en partie. Ils nous demandent une cession gracieuse de notre partie de cabanon (1€ au lieu de 1000). Nous acceptons. Un protocole d'accord nous est soumis mais la succession n'est pas terminée. Ils ont donc pris leur partie et érigé un "grillage" au sein de l'abri. Et attendent la cession.
* Nous ne faisons pas appel car les voisins maintiennent leur intérêt pour la cession (ils feront les travaux après). La succession de notre grand-mère est en cours...
* 2020 : les voisins demandent une saisie : près de 10 000€ sont saisis, dans la plus grande "abnégation" à ce stade pour nous. Ils maintiennent le projet de cession.
3) Après le tribunal : le JEX (Juge de l'Exécution)
* A la demande des voisins, le JEX nous convoque à une audience qui aura lieu en septembre 2020 pour liquider les pénalités (astreinte DE 3 000€). La succession doit se terminer, la cession pourra avoir lieu, nous ne prenons pas d'avocat pour être représentés car ça ne devrait plus avoir lieu d'être.
* Et en effet, dans l'été le notaire a bien préparé les documents de cession et a finalisé la succession.
* Les voisins sont reçus par le notaire quelques jours avant l'audience : ils refusent la cession : elle leur agrée toujours mais sous conditions...
* Nous demandons aux voisins et à leur avocat de demander un report d'audience suite à ce retournement de situation.
L'audience a lieu, la demande de report n'a pas été formulée par eux au JEX (à défaut d'avoir été représentés et à 3 jours de l'audience, on comptait sur eux pour relayer cette demande, même si elle était refusée par le JEX mais au moins qu'elle lui soit formulée).
Le JEX nous condamne à payer les pénalités de retard (astreinte) de 3 000€. Puis code 700 : 1000€. Et instaure une nouvelle pénalité de retard de 80€/jours pour 60 jours.
4) Cette fois, nous prenons un avocat pour être représentés et faisons appel.
* les voisins refusent une proposition de cession qu'on leur fait de nouveau avant de faire appel (à un montant supérieur pour couvrir un peu la saisie que l'on a déjà eu) : ils refusent mais maintiennent leur intérêt pour la cession sous condition que : nous payons les indemnités de retard d'abord, qu'on leur cède gracieusement notre cabanon et qu'on prenne en charge les frais de notaire.
Aussi ils nous proposent même de racheter la maison et le jardin (où il y a l'accès au cabanon) (!).
ndlr: ce qu'on en déduit, c'est qu'ils souhaitaient alors nous faire payer les 3 000€ de non-travaux en plus des près de 10 0000€ déjà versés (dont 3 933€ de réfection du mur qui n'ont pas encore eu lieu), en plus du code 700, pour acquérir en parallèle le cabanon gracieusement à nos propres frais, et faire ensuite les travaux dont on bénéficierait pas du coup ; sachant qu'on leur aurait versé en tout plus de 14 000€ à ce stade.
Notre avocat découvre l'affaire, comprend bien notre demande, est confiant, et pro-actif dans les échanges (et nous l'avons été aussi, en mettant à disposition l'ensemble des éléments avec une rigueur certaine, facilitant son travail comme rarement (dixit)). Il établit les premières conclusions, et nous lui faisons un retour sur celle-ci avec pleins d'enrichissement qui nous semblent pertinents.
5) Arrêt de la Cour d'appel
Notre avocat est passé aux abonnés absents (pas de prise en compte de nos retours sur ses conclusions, pas d'accès/consultation aux conclusions des voisins en amont, pas de communication de la date de l'audience, et l'audience a eu lieu il y a 3 mois, on a été prévenu début décembre). Le détail est ici sur ce même forum : https://www.alexia.fr/questions/354898/avocat-aux-abonnes-absents-avant-et-apres-arret-de-cour-d-appel-et-delai-pour-c.htm
Il n'est pas disponible pour nous expliquer le jugement rendu, et on se retrouve seuls, avec un délai de 2 mois (il reste 1 semaine) pour un éventuel pourvoi en cassation, si cela a du sens. L'avocat reste indisponible, bien qu'on ait demandé il y a 2 semaines de nous retourner notre "entier dossier", mais en vain.
La cour d'appel valide la condamnation à payer des dommages et intérêts déjà ordonnés par le JEX (3 000€ d'astreinte + 1000€ de frais) et annule la nouvelle astreinte de 80€/jour du JEX pour la faire démarrer à la signification, car elle "considère que pour favoriser la bonne exécution du jugement du 3 mai 2019 il convient de n'en fixer le point de départ qu'à compter de la signification du présent arrêt".
Si l'avocat avait pris en compte nos retours sur ses premières conclusions, plusieurs points auraient pu être ajoutés pour étayer notre position : au moins ils auraient été exposés et aurait pu conduire à un arrêt différent (quel qu’il soit, c'est comme ça...) mais nous n'en serions pas à se poser la question et les arguments ci-dessous
6) Quelle suite donner / arguments / cassation ?
On se dit donc qu'il n'y a plus de projet de cession. Les montants qu'on a déjà versés sont déjà énormes pour un cabanon que l'on aurait pu conserver par prescription.
De ce fait, on a contacté une entreprise pour faire un devis à jour de retrait du toit en fibrociment au lendemain de la signification d'arrêt, dont on vient de recevoir le devis. Et ce, avant d'éviter l'astreinte attendue qui serait de 4 800€ euros (80€*60) si les travaux ne sont pas non-réalisés. Ils ne seront pas réalisés dans le délai mais le devis a été lancé.
Voici les points sur lesquels nous aimerions pouvoir nous exprimer et faire valoir, s'il font sens (?), soit en cassation ou soit via un autre mode si la cassation n'a pas de sens ?
Avoir conscience avant tout que nous n'avons pas mis en avant la prescription pour conserver l'entièreté du cabanon.
IDEE/QUESTION 1: Les voisins ont sur leur partie de l'abri le même toit en fibrociment amianté qu'ils n'ont pas retiré pour autant, et ce toit d'ailleurs se prolongent encore plus chez eux (sur un abri additionnel qu'ils ont), représentant de leur côté près de 60% de la surface du toit total sur lequel il faut faire des travaux.
Quand on a dit qu'on allait faire un devis, ils ont dit qu'il fallait "impérativement" inclure leur partie de toit pour faire les travaux en une seule fois et que la facture sera réglée au prorata (logique sur le point du prorata).
Mais peut-on mettre en évidence qu'ils nous ont condamnés sur ces travaux alors qu'eux même ne les ont pas faits sur leur partie (plus importante qui est plus) ? Sachant qu'ils avaient déjà fait un devis, et qu'on leur a accordé un droit de passage par notre terrain pour accéder au cabanon.
Doit on-on le faire constater par huissier ?
IDEE/QUESTION 2: Ca ne nous semble pas normal que l'on paye tant de frais et de pénalités reconduites alors que l'abri devait être cédé. S'il n'y avait pas eu de projet de cession ou que le projet de cession avait été annulé de leur part alors chacun aurait fait les travaux sur sa partie (même conjointement). Alors que là le projet de cession était maintenu, même encore après le JEX.
IDEE/QUESTION 3: Nous avons versé au premier jugement, 3 900€ pour la réfection du mur, hors depuis (2019) ils ont simplement mis un grillage au milieu du cabanon et créé une ouverture de leur côté pour accéder à leur partie. A noter que notre condamnation de l'époque était de leur payer le montant intégral du devis qu'ils avaient fait faire la réfection. Un grillage : ça montre bien qu'ils étaient toujours dans le projet de cession, sinon ils auraient utilisé ce montant pour faire un mur. Il est probable que ça soit une étape à venir désormais, mais est-ce que rétroactivement il n'est pas possible de diviser par deux ce montant de mur maintenant qu'il n'est plus question de cession ? D'ailleurs sur le devis qu'ils ont fourni au tribunal il semble y avoir un peu plus qu'un mur (pour 4000€...).
A défaut, peut-on faire valoir qu'ils n'ont pas érigé le mur attendu alors que l'argent leur a été versé ? Doit on-on le faire constater par huissier ?
IDEE/QUESTION 4: La Cour d'appel, à propos de la deuxième astreinte demandée par le JEX, "considère que pour favoriser la bonne exécution du jugement du 3 mai 2019 il convient de n'en fixer le point de départ qu'à compter de la signification du présent arrêt.". Cela annuyle et remplace la nouvelle astreinte ordonnée par le JEX, mais quant est-il de l'astreinte initiale de 3 000€ qu'a liquidé le JEX alors qu'elle portait "exactement" sur la même chose (les même-travaux) : n'est-il pas possible que l'argument de la Cour d'appel sur le fait de favoriser la bonne exécution aurait également dû porter sur l'astreinte du premier jugement (tribunal) en plus de celle que le JEX a ajouté ?
IDEE/QUESTION 5: Les voisins ont dit, dans l'arrêt, qu'il n'avait pas eu le contrat de cession en septembre ni avant ni après le JEX, alors qu'ils ont été en rendez-vous chez le notaire.
IDEE/QUESTION 6: Aussi, le JEX nous avait condamné IN SOLIDUM au 3 000€ d'astreinte. La cour d'appel a retiré le caractère IN SOLIDUM (car une astreinte est personnelle) et nous a recondanné à 3 000€ tout court (pas in solidum donc) : notre avocat aux abonnés absents, nous ne savons pas ce que ça implique : 3 000€ à savoir 1 000€ chacun ? Ou 3 000€ chacun ? Ou autre ?
Voilà, est-ce que ces éléments peuvent être probant pour aller en Cassation, ou ce n'est pas du tout le genre de chose attendu ?
L'idée est de pouvoir faire réviser tout ou partie de ces points, en apportant de nouveaux éléments.
Merci et désolé pour cette lecture (certainement trop longue...).
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