Révision du loyer d'un bail commercial

Question

J'ai récupéré en tant que propriétaire un local commercial dont le loyer de 257 euros n'a pas été révisé depuis la cession de bail intervenue en 2011 au profit du preneur actuel.
le bail comporte une clause de révision annuelle qui n'a jamais été appliquée, puis- je réviser ce loyer soumis à l'article L 145-33 sur plusieurs années, ou pas. Si non, comment calculer son nouveau montant d'après l'indice ILC, peut on le faire à tout moment et doit on respecter le fait que le loyer ne peut augmenter que de 10 % par an par rapport au loyer de l'année précédente. Merci de votre réponse.

Maître <span class='text-uppercase'>BENHAGOUGA</span> · Answer

Dans votre situation, trois situations sont à distinguer : - lindexation annuelle. Elle est de plein droit, et sapplique automatiquement. Si le bailleur a omis dy procéder, une régularisation peut être faite sur 5 ans. Le bail étant antérieur à 2011, lindice est probablement licc. - la revision : elle sapplique tous les trois ans. La demande doit être faite par LRAR. En fonction des circonstances, le loyer peut être fixé soit en fonction de la variation des indices, soit en fonction de la valeur locative.  Pour ces deux hypothèses, la restriction de 10% daugmentation ne sapplique pas. - Enfin, à lexpiration du bail (9ans), ou pendant sa période de tacite prolongation, il vous est possible de demander le renouvellement avec un nouveau loyer, fixé soit en fonction de la variation des indices soit de la valeur locative. Une limite de 10% daugmentation par an sapplique alors, si le loyer est fixé en fonction de la valeur locative. En espérant avoir répondu à vos interrogations, Bien cordialement Soulef BENHAGOUGA, Avocat

maxlaur · Answer

Merci de votre réponse, mais mes questions demandent des réponses bien plus précises. A l'expiration du bail, je n'étais pas encore propriétaire totalement, il a été prolongé par tacite reconduction, et étant seulement nu propriétaire à cette époque, aucun nouveau loyer n'a été appliqué du fait de la négligence de l'usufruitier aujourd'hui décédé. L'indexation annuelle inscrite dans le bail n'a pas été faite non plus car l'usufruitier en maison de retraite ne s'en occupait pas, d'ou ma question aujourd'hui, ai je le droit d'appliquer cette révision, à tout moment, à quelle date, la date du premier bail, ou pas, car il y a eu 2 cessions de bail, donc faut il tenir compte de la date de cession (avril 2011) ou de la date du premier bail octobre 2010, pour le preneur actuel ou est il possible de le faire à tout moment. Si l'on tient compte de la date du premier bail, avant les 2 cessions suivantes, cela ferait 12 ans, c'est pourquoi j'aimerais savoir si j'ai vraiment le droit de revenir en arrière pour le calcul ou non (d'après l'article L145-34, ce n'est pas possible ?) Je pense que pour l'indice il faut prendre l'ILC, et non pas l'indice de la construction. Merci de vos précisions

Maître <span class='text-uppercase'>BENHAGOUGA</span> · Answer

Jai répondu à vos interrogations générales, notamment en évoquant le délai de prescription de 5 ans pour obtenir le paiement (en principe). Votre loyer peut néanmoins correspondre au loyer indexé jusquà ce jour. Une analyse, plus poussée, suppose davoir les pièces, dont je ne dispose pas. Je vous laisse également libre de votre appréciation pour lilc. Cette mention apparait dans votre bail. Bien cordialement  Soulef BENHAGOUGA, Avocat

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Sujet initié par maxlaur, il y a 2 ans - 2881 vues

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