Action en diminution de loyer

Question

Bail de location appartement meublé conclu en septembre 2021, 1 an renouvelable par tacite reconuction. Clause de révision : 1- le loyer est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d'évolution des loyers à la relocation. 2- le loyer n'est pas soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. 3-Le loyer sera révisé chaque année à date anniversaire le 13 septembre, en prenant en compte l'Indice de référence des loyers (IRL) publié chque trimestre par l'INSEE. L'augmentation u loyer est effective depuis le 13 septembre 2022, passant 970 euros à 974 euros mensuellement. Or, l'arrêté du 15 juillet 2022 a plafonné à 17,80 euros le m² ; l'appartement a une superficie de 53,51 m², donc le loyer maximum devrait être de 952,48 euros .  Mes questions :  1- Quand pourrais-je demander un renouvellement du bail pour que l'arrêté puisse s'appliquer (cas de renouvellement) ?  2- Puis-je engager dès maintenant une action en diminution du loyer vu qu'il est supérieur au loyer majoré fixé par l'arrêté de juillet dernier ou pas ?  3- Peut-on demander une modification des conditions du bail actuel en tenant compte de l'inflation exceptionnelle que l'on connaît depuis un an et qui a un impact direct sur l'IRL ? Merci par avance

Maître <span class='text-uppercase'>HUBERT</span> · Answer

Je suppose que vous résidez à BORDEAUX. Si tel est le cas, je vous renvoie au lien suivant: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F36487 Vous y trouverez toutes les réponses à vos questions. Pour plus d'informations, je vous invite à contacter l'ADIL 33. Merci d'indiquer que la question est résolue. Cordialement

Amine48 · Answer

Je remercie Maître Rémi Hubert du barreau d'Angers, mais les éléments fournis sont des textes généraux où je n'ai pas trouvé la solution à mon problème.
Mon problème est de trouver comment faire appliquer l'encadrement des loyers à mon bail en cours.
La date de signature du bail est le 13 septembre 2021. L'arrêté fixant l'encadrement des loyers à Bordeaux date du 15 juillet 2022. Il ne serait pas applicable dans mon cas, la tacite reconduction n'étant pas un renouvellement.
Comme mon bail contient les clauses de révision suivantes :
1- le loyer est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d'évolution des loyers à la relocation (nouveau locataire ou renouvellement).
2- le loyer n'est pas soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
3-Le loyer sera révisé chaque année à date anniversaire le 13 septembre, en prenant en compte l'Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE.
Mes interrogations sont :
1- Y a-t-il un moyen (autre que la résiliation) de demander la modification des conditions du contrat de bail pour que l'encadrement des loyers s'applique à mon cas (par ex. inflation 2022 impossible à prévoir en septembre 2021, ...).
2- Puisque l'application de l'arrêté en question ne me serait applicable qu'au renouvellement, à quelle date future le bail pourra-t-il être renouvelé ? dans un an, deux ans ?
4- Puis-je dès aujourd'hui engager une action en diminution de loyer (LR avec AR au bailleur, puis CDC, etc.) ? Sur quelles base et quels délais.
Merci pour vos réponses

LocAverti · Answer

La loi d'encadrement des loyers ne concerne que les baux signés après la date d'effet de la loi. La reconduction tacite d'un bail n'est pas un renouvellement. La loi actuelle ne prévoit que la demande de renouvellement du bail par le bailleur pour modifier les conditions du bail (telle qu'une demande d'augmentation du loyer hors du cadre IRL). En ce qui concerne le renouvellement du bail d'habitation (par le bailleur), cela passe par une demande de résiliation, assortie d'une offre de renouvellement à de nouvelles conditions (qui doivent être justifiées en zone tendue). La demande de renouvellement par le locataire d'un bail d'habitation n'est pas prévue par la loi ou par la jurisprudence actuelle. Si l'on applique les règles qui s'appliquent au bailleur, si un locataire voudrait néanmoins demander le renouvellement du bail, il devrait passer obligatoirement par une demande de résiliation, assortie d'une offre de renouvellement à de nouvelles conditions (par exemple, diminution du loyer). Dans ce cas, le bailleur serait-t-il tenu d'accepter les nouvelles conditions proposées par le locataire ?

La loi d'encadrement est appliquable uniquement aux baux signés après la date d'effet de la loi. Si le législateur aurait voulu la rendre rétroactive, la loi aurait été rédigée dans ce sens. Il est donc logique de supposer que dans le cas d'un bail signé avant la loi d'encadrement des loyers, un bailleur ne soit pas forcé par un tribunal d'accepter une demande de renouvellement avec diminution du loyer de la part du locataire, puisque cela aurait pour effet de permettre l'application rétroactive de la loi d'encadrement des loyers. Ce serait en tout cas très hasardeux pour un locataire de tenter une action en diminution de loyer dans ces conditions. En plus de ses propres frais juridiques, le locataire risque d'être condamné à rembourser les dépens de son adversaire (le bailleur).

Pourquoi pas plutôt résoudre le problème en cherchant un autre logement dans votre budget ? Ce serait plus sûr et moins coûteux pour vous.

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Sujet initié par Amine48, il y a 2 ans - 2409 vues

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