Achat fonds de commerce et droit au bail

Question

Je vais bientôt signer un compromis de vente pour un fonds de commerce de restauration rapide et je maperçois que contrairement à ce qu'affirme le vendeur le bail commercial n' a pas été renouvelé mais a été reconduit par tacite prolongation et que depuis le 10 février 2023 il est entré dans sa 13ème année . Comment faire pour obtenir un nouveau bail de 9 ans lors de la vente et quelles sont les conditions suspensives que je dois intégrer au compromis pour que le jour de la vente je dispose dun bail de 9 ans au même loyer que celui du vendeur ? Je vous remercie davance pour votre retour

Maître <span class='text-uppercase'>BENHAGOUGA</span> · Accepted Answer

Il n'est pas possible de conditionner la cession d'un fonds de commerce à la conclusion d'un nouveau bail, notamment en insérant une clause suspensive en ce sens.  La jurisprudence a condamné cette pratique à plusieurs reprises.  Si vous souhaitez obtenir le renouvellement du bail, il faut que votre vendeur notifie une demande de renouvellement aux mêmes conditions que le bail en vigueur, sous réserve de la législation désormais applicable. Le bail sera renouvelé pour 9 ans.  S'il refuse la demande de renouvellement, le bailleur est débiteur d'une indemnité d'éviction.  Un accord est toujours possible, mais ne doit pas figurer dans le cadre de la promesse de cession.  Merci de cliquer sur "resolue" si j'ai répondu à votre question. Bien à vous,  Soulef BENHAGOUGA,  Avocat

Maître <span class='text-uppercase'>BELIGHA</span> · Answer

Si le bail est arrivé à léchéance des 9 premières années, il se poursuit mais peut être résilier par le bailleur après un préavis de 6 mois.  Aussi afin de préserver vos droits, vous pouvez solliciter du bailleur la rédaction dun nouveau commercial et introduire dans votre contrat de cession de bail une clause suspensive aménageant cette condition. Merci dindiquer la question comme résolue.  Bien à vous

Rose · Answer

Merci infiniment Maître pour votre aide précieuse

Rose · Answer

Merci Maître ,

j'en ai informé la juriste qui établit le compromis et après contact avec le vendeur et le propriétaire , elle a noté sur le compromis à l'énonciation du bail et des droits y attachés que " A cet effet, le Vendeur s’engage à fournir à l’Acquéreur la copie du nouveau bail commercial devant être signé avec le propriétaire actuel des locaux."

Elle m'informe par mail : "J’ai eu le propriétaire des locaux qui m’a confirmé cela : nouveau bail commercial conclu aux mêmes charges et conditions que le bail actuellement en vigueur"

Cela veut-il dire que le bail sera renouvelé pour 9 ans avec le même loyer ?
Puis- je signer le compromis ou dois-je attendre d'avoir le nouveau bail entre les mains ?

Merci infiniment .

Maître <span class='text-uppercase'>BENHAGOUGA</span> · Answer

Il ne s'agit pas tout à fait d'un nouveau bail, mais d'un bail de renouvellement.  Si le bail de renouvellement peut être régularisé rapidement, cela serait plus prudent de patienter.  Sinon, le vendeur doit signifier une demande de renouvellement et, le bailleur doit l'accepter, ce qui conduira au renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions, même si le bail de renouvellement n'est pas encore signé.  Si une demande de renouvellement est notifée dans le courant du mois de mars, le bail sera renouvelé pour le 1er Avril 2023 pour une durée de 9 ans ( la durée est d'ordre public).  Vous vous porterez alors acquéreur du bail de renouvellement, même si ce dernier n'est pas encore signé.  Bien à vous Soulef BENHAGOUGA,  Avocate

Rose · Answer

Maître BENHAGOUGA , je vous suis infiniment reconnaissante pour la clarté de vos précisions et votre aide précieuse. Soyez bénie

jackT · Answer

En ce qui concerne le renouvellement du bail, actuellement en tacite "prolongation" depuis le point de départ plus de douze ans, donc loyer est déplafonné, vous n'aurez certainement pas le même loyer que le vendeur

Maître <span class='text-uppercase'>BENHAGOUGA</span> · Answer

C'est la raison pour laquelle je précisais que le bailleur doit accepter la demande de renouvellement aux clauses et conditions du bail avant la cession, incluant le loyer, ceci avant la promesse de cession pour éviter toute difficulté. Mais entre accepter un nouveau bail au prix de l'ancien loyer, ou une demande de renouvellement aux mêmes clauses et conditions, incluant le loyer, la négociation est la même vis à vis du bailleur.  Et surtout, le risque est que le bailleur peut délivrer à tout moment congé avec un loyer déplafonné.  Mais nous sommes d'accord sur le fait que le vendeur du fonds de commerce aurait dû faire la demande de renouvellement avant les 12 ans, et que la problématique doit être purgée soit par la conclusion d'un nouveau bail, soit par une demande de renouvellement que le bailleur doit accepter dans son intégralité, loyer inclus,. Bien à vous

Rose · Answer

Maître Benhagouga , Dans le cas de la conclusion d'un nouveau bail, qui du vendeur ou de l'acheteur doit payer les frais de notaire pour la rédaction du bail ? Il me semble logique que le bail étant inclus dans le fonds de commerce ce serait au vendeur de payer les frais, même si c'est l'acheteur qui signe le nouveau bail avec le propriétaire. Qu'en est-il légalement svp? Merci

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Sujet initié par Rose, il y a 2 ans - 3460 vues

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