Conserver une maison et son usage - fratrie divisée

Sujet initié par JFD, il y a 1 an - 6428 vues

1
La mère n'a pas l'intention de (laisser) vendre la maison

Cependant elle devient quasi incapable de décision informée (sévère syndrome mémoire Alzheimer, ne sait presque plus lire, ne sait plus organiser des idées unn peu abstraites),
mais ce serait de l'abus que de la forcer à vendre la maison.

2
Mais surtout:
si la mère est mise sous tutelle ou si elle n'est plus de ce monde,
m'évincer de l'usage de la maison, forcer la vente contre mon gré?

Je précise que je n'ai actuellement pas les moyens de racheter des parts. Sauf compte bancaire inconnu de moi , ou vente d'une dépensance ou de meubles (??).

Considérant
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1296
->
scénario de conflit
ou
scénario d'arrangement avec pauiement de loyer
ou
autres cas de figure?

Bonjour Madame ,

Je suis navrée pour la perte de votre maman.

Sur votre demande; l’indemnité d’occupation ne sera payée qu’à la liquidation -partage, de façon schématique par « prélèvement » de votre actif (ce qui vous revient) dans la succession. Vous pouvez donc proposer le montant dans le cadre de la procédure et argumenter sur ce montant mais je ne suis pas sûre que cela suffira pour que vos frère et sœur stoppent la procédure, sauf si vous vous mettez d’accord pour un partage amiable.
Je vous prie de confirmer que j’ai bien répondu à votre question.

Cordialement,

Merci

Je veux absolument éviter une vente, même s'l faut aller au procès.

1 Je note l'idée qu'une indemnité/loyer serait à prélever sur ma part, plutôt que sous forme de virements.
Mais en ce cas, ils ne sont pas indemnisés/rétribués pendant la phase administrative sans vente, ce qui est un des buts.

Ou alors pour qu'ils sursoient à leurs envies de vente, puis-je au contraire payer par virement?

2 Que représente "la procédure"? Une initiative de mise sur le marché?

3 Ils peuvent aussi facilement sortir d'indivision, et exiger un paiement à court terme de leurs parts, en liquide? Quel délai?
En ce cas, devrai-je mobiliser très vite de quoi payer leur part sans vente ?

4 Point important: la maison a besoin de quelques travaux, et surtout elle est sans chauffage.
Donc dépréciée
et inlouable.
Cela joue en ma faveur en minorant le coût d'un paiement de deux parts.
Entre autres, j'ai intérêt à ne pas valider s'ils veulent installer une nouvelle chaudière.
(Autre cas de figure: ils voudraient vendre tel quel et très vite; cf supra).

5 Ainsi, est-il intéressant de proposer une voie moyenne en envoyant d'ici lundi (leur premier rdv de notaire) le message suivant ?

"Je vous propose de louer la maison de maman sur la base d’un contrat de bail et d’une valeur de 750€ par mois, en référence à la valeur locative moyenne locale, l’état et l’absence de chauffage central, à diviser en trois tiers, soit 250€ chacun.
Je m’occuperai de toutes les dépenses de vie, eau, énergie, internet et entretien courant, la taxe foncière étant partagée en trois."

Jean-François Delannoy

Bonjour,

Vous avez effectivement intérêt à proposer une solution amiable qui donne des indications quant à vos intentions.

Dans le meilleur des cas vos frère et sœur pourraient l'accepter et dans le cas contraire vous avez de meilleures indications quant à leurs intentions.

Un arrangement sera toujours préférable à une résolution judiciaire, pour chacun d'entre vous.

Merci d'indiquer si j'ai répondu à votre question.
Bien à vous.

Spécifiquement, je voudrais savoir s'il est opportun de proposer.
un loyer (indemnité d'occupation)
rédigé comme versé à l'Indivision et non comme de moi à soeur et frère
montant prélevé post hoc sur ma part

Effets:
pour moi sécurité d'usage, exclusif
pour eux, revenus, peuvent attendre sans presser à toute force à une vente
pour moi aussi, avoir du temps pour une levée de fonds me permettant de racheter leurs parts

...

Un avocat me serait-il utile?

Dans quels cas?

Noter que je n'ai guère de fonds en ce moments. Revenus irréguliers de libéral (bien qu'étant docteur ès sciences, ingénieur, ex professeur adjoint au Canada, chercheur, rédacteur technique et avec 22 ans d'expérience en traduction de 5 langues).

Dans un premier temps je vous suggère une approche directe afin de ne pas braquer vos frère et sœur.

L'intervention d'un avocat (autrement qu'à titre de conseil en arrière plan) pourrait être contre productive.

Merci d'indiquer si j'ai répondu à votre question.
Bien à vous.

Monsieur,

Un avocat, s’il est bon et dans ce cas formé à l’amiable, est toujours utile mais je comprends votre situation financière. Si vous n’êtes pas éligible à l’aide juridictionnelle, vous aurez en revanche besoin d’un avocat en cas de procédure judiciaire.

Bien évidemment le partage amiable devant notaire ne nécessite pas d’avocat.

Comme mon confrère, je vous suggère de prendre attache directement avec les autres héritiers mais cela n’est utile que si vous démontrez une réelle intention de procéder à un partage amiable.

D’abord par une démarche plus personnelle et ensuite par écrit, et le tout avant le rendez-vous avec le notaire.

Oui, ils pourront faire une procédure de licitation partage pour vendre votre maison à moindre prix selon les critères des articles 815 et suivants du Code Civil. Il y a plusieurs fondements juridiques tous découlant du principe selon lequel nul n’est censé rester en indivision. Donc si vous pensez pouvoir lever des fonds pour acheter leurs parts, soyez clair, précis, entreprenant. Si vous vous cantonnez à refuser de vendre ils vont poursuivre les démarches et entamer une procédure, ce qui serait vraiment dommage. Une procédure est longue et coûteuse et vous ne pouvez pas vous passer d’un avocat. Je vous souhaite bon courage et que vous réussissiez rapidement à avoir des revenus satisfaisants.

J’espère vous avoir aidé.

Je vous prie de bien vouloir confirmer que j’ai répondu à votre question.

Bonne fin de semaine.

Cordialement,
Joana Silveira
Barreau de Versailles

815: il semble facile de scinder une indivision; les deux autres pourraient ainsi tout casser et provoquer un "partage", mais en quel sens? Découpe de portions de la maison, vente ?
(NB la maison est dépréciée par l'absence de chauffage)

815.3 Deux tiers peuvent réaliser des actes administratifs (pas clair lesquels) et vendre des biens meubles, seulement pour payer des charges
Veiller à ne pas laisser un indivisaire assumer la gestion administrative sans opposition explicite si on n'est pas d'accord.

815.5.1 Deux tiers peuvent aliéner le bien, par licitation (donc peu faborable financièrement).
Ils ont plus intérêt à trouver un preneur, ou à ce que l'autre indivisaire (moi) rachète leurs parts.

D"ou' stratégies complexes.

815,9 Chaque ind peut jouer des biens, mais en payant une indemnité.
Ceci justifierait un montant locatif.

Mieux vaut stratégiquement le proposer spontanément?

(Trois fois que je pose cette question ici).

À verser à l'indivision, ou à verser aux deux autres personnes comme telles?

Montant prélevé sur le bien, ou du compte en banque du 1er?

Bonjour,

Comme vous le soulignez, la stratégie est complexe et importante.

Je vous invite à vous rapprocher d'un avocat pour une consultation personnalisée qui prendra tous les facteurs déterminants en compte.

Merci d'indiquer si j'ai répondu à votre question.
Bien à vous.

Monsieur,

Vous ne pouvez pas prendre un avocat en ce moment, ce qui est totalement compréhensible mais le sujet est complexe et son analyse requiert du temps de travail et de réflexion.

Si vous souhaitez avoir plus d’informations, nous sommes à votre disposition pour une consultation.

Veuillez s’il vous plaît indiquer que la première question a été répondue, à chaque réponse vous en posez d’autres, ce qui prouve l’importance de consulter un avocat en bonne et due forme.

Bon courage.

Cordialement,