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Sujet initié par briefing, il y a 7 mois - 1050 vues

Un arrêt récent de la Cour de cassation permet de rappeler les principes d’imputabilité des travaux de réfection de l’installation électrique dans les baux commerciaux à usage d’hôtellerie et restauration. (Cour de cassation, Chambre civile 3, 15 février 201 [1]

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C’est ainsi que se pose la question de savoir qui, entre le Bailleur et le Preneur, doit procéder à la réalisation de ces travaux de mises aux normes et de réfection de l’installation électrique.

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucun stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée pour l’usage auquel elle est destinée.

Une jurisprudence abondante précise que :
- le bailleur ne peut pas, notamment, par une clause spéciale du bail, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant l’installation électrique. [2]

- la réfection de l’installation électrique peut relever des dispositions de l’article 606 du Code civil, dont le coût ne peut être mis à la charge du locataire. [3]

Par conséquent, le bailleur peut être tenu de réaliser les travaux de mises aux normes du système électrique, si cette mise aux normes est nécessaire pour permettre l’exploitation des lieux selon l’usage auquel ils sont contractuellement destinés.

En principe, aucune stipulation ne peut exonérer le Bailleur de cette obligation essentielle de délivrance conforme de la chose louée.

Cependant, une stipulation expresse, précise et circonstanciée pourrait permettre de faire peser sur le locataire le coût de ces travaux de réfection de l’installation électrique.

Dans l’affaire qui était soumise à l’examen de la Cour de cassation, le locataire avait reçu une lettre de la mairie l’invitant à procéder à des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité incendie. Après avoir demandé à la bailleresse l’autorisation d’y procéder et les avoir réalisés, le locataire, qui avait obtenu la mainlevée d’un avis défavorable de la commission communale de sécurité-incendie à la poursuite de l’activité, a demandé la condamnation de la bailleresse à lui rembourser le montant des travaux.

Le bail disposait que « les preneurs prendront les locaux dans l’état où ils se trouveront lors de leur entrée en jouissance et les rendront en fin de bail en bon état de réparations locatives » et mettait à la charge des locataires « le paiement de toutes les réparations aux compteurs, au tuyautage, et aux fils conducteurs et à l’entretien de toutes canalisations, ainsi que leur renouvellement nécessaire fusse pour cause de gelée ou de vétusté ».

La clause du bail était donc imprécise et ne mettait pas expressément à la charge du locataire le coût des travaux de mises aux normes de l’installation électrique.

La Cour de cassation a donc jugé que, dans la mesure où "le bail ne prévoyait aucune stipulation expresse mettant ces travaux à la charge du locataire, le coût des travaux incombait au bailleur".

La Cour de cassation rappelle ainsi l’obligation essentielle du bailleur de délivrer un local conforme à la destination contractuelle convenue.

Dorénavant , le nouvel article 1170 du Code civil prévoit que "toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite".

Toute clause encadrant ou restreignant l’obligation stricte de délivrance du bailleur ne sera pas nécessairement réputée non écrite puisqu’il doit s’agir d’une clause qui priverait de sa substance, c’est-à-dire de son contenu, cette obligation de délivrance.

Bonjour,

Conformément aux articles 1719 et 1720 du Code Civil, le bailleur doit maintenir le local en état d’usage selon l’objectif initial du bail, avec une obligation générale de sécurité.

Depuis l’introduction de la loi Pinel, les charges relatives aux travaux de rénovation ou de mise en conformité ne peuvent plus être transférées au locataire dans le cadre d’un bail commercial. Le propriétaire doit assumer l’ensemble des grosses réparations telles que définies par l’article 606 du Code Civil.

La mise aux normes électriques et des canalisations du local commercial incombe au propriétaire bailleur. C’est à lui de rendre les locaux propres à l’usage.

Merci de cliquer sur "résolu" si j'ai répondu à vos interrogations.

Bien cordialement,