Succession de nos biens immobiliers

Question

Nous sommes mariés sans contrat de mariage, avec donation au dernier vivant Nous avons 2 enfants en commun.  Nous avons un appartement 100 000 euros, une maison 200 000 euros et une maison 380 000 euros. Total estimée à 640 000 euros. Nous possédons donc 50 % de ses biens, valeur 320 000 euros chacun. Sur l'hypothèse que je décède à 72 ans (j'ai une maladie dégénérative), et que mon mari 75 ans, survivant choisisse l'option 1/4 PP et 3/4 usufruit. Je pense comprendre que l'usufruit aura une valeur de 40% (mon âge au décès 72 ans) Est ce que mon calcul est correcte, mon mari aura 1/4 x 320 000 euros + 3/4 x 320 000 euros x 40% La part pour mon mon mari : 176 000 euros La part pour chaque enfant : 144 000 euros/2 = 72 000 euros Je souhaite que la nu propriétés du bien à 200 000 euros reviennent à mon fils, je pense que la valeur de la nu propriété est de 60% : 100 000 euros x 60% = 60 000 euros Je souhaite que mon mari garde en pleine propriété les deux autres biens. Pour cela mon mari peut il lui donner sa part de nue-propriété ??? = 60 000 euros pour compenser ? Car il manque un peu, pour arriver au 72 000 euros Je souhaite donner l'usufruit du bien à 200 000 euros pour qu'elle puisse continuer à l'habiter du fait de sa maladie dégénérative (elle ne touche que l'AAH), valeur de l'usufruit 40% : 100 000 euros x 40% = 40 000 euros Mon mari peut il lui donner sa part d'usufruit ?? = 40 000 euros pour compenser ? Vous l'aurez compris, je souhaite que mon mari puisse garder en pleine propriété l'appartement, et la maison à 380 000 euros. Et on souhaite donner la maison à 200 000 euros à nos enfants, la nu propriété à notre fils, et l'usufruit à notre fille. Milles merci pour vos réponses

jackT · Accepted Answer

D'un commun accord la soulte peut être réglée sur plusieurs annexes oui votre mari pourrait compenser par une donation

jackT · Answer

Donc tous les biens dépendent de la communauté soit au total 640 000 la succession comprendrait effectivement la moitié de la communauté 640000/2= 320000 en cas d'option 1/4 pp 3/4 usufruit  la part de votre mari sera effectivement 1/4 pp de 320000 soit 80 000 et 3/4 usufruit de 320 000 s'a joute sa part de communauté 320 000 de sorte que sa part: en pleine propriétés 320000+80000 en usufruit 240000 les enfants nue propriété sur 240 000 soit chacun 120 000 En convertissant la nue propreté et l'usufruit en Pleine propriété avec  utilisation du barème fiscal (mais en cas de partage il est possible d'utiliser un barème économique différent du barème fiscal) pour la conversion c'est l'Age du bénéficiaire qui est pris en considération et non l Age du défunt , dans votre cas 72 ou 75 ans le barème est identique (changement à 81 ans) les droits seraient de: conjoint  sa moitié de communauté 320000 1/4 sur succession 80000 3/4 en usufruit converti 40% *240 000 96000 TOTAL 496000 les enfants ensemble 60%*240000 144000 soit chacun 72000 vos calculs sont exacts la répartition des biens pourra se faire après succession , dans le cadre d'une donation partage ,où le conjoint survivant réunira les biens de succession à ses biens propres pour constituer la masse si vous envisagez une donation préalable la donation entre époux ne pourra pas s'appliquer en entier je ne comprends pas  "Je souhaite donner l'usufruit du bien à 200 000 euros pour qu'elle puisse continuer à l'habiter du fait de sa maladie dégénérative (elle ne touche que l'AAH)" qui est malade au début de votre question: " Sur l'hypothèse que je décède à 72 ans (j'ai une maladie dégénérative)

DUP73 · Answer

Je vous remercie pour cette première réponse ! Lors de la répartition à mon décès. Nous souhaitons : Que l'appartement de 100 000 euros + maison de 380 000 euros reste en pleine propriété à mon mari. Que la maison à 200 000 euros revienne aux enfants, plus précisément que la nue-propriété revienne à notre fils, et que l'usufruit revienne à notre fille (c'est elle qui est handicapée, tout comme moi). Si je reprends nos comptes, à mon décès, chaque enfant doive récupérer 72 000 euros Ma part de Cognin a une valeur de 100 000 euros Quelle sera la valeur de la nu propriété pour mon fils ? Quelle sera la valeur de l'usufruit pour ma fille ? Pour que mon mari garde les autres bien en pleine propriété, peuvent ils faire lors de la succession, la donation de sa part de la maison à 200 000 euros , de manière à compléter le manque à devoir pour les enfants ? J'espère que j'ai été plus précise. Merci d'avance pour votre réponse

jackT · Answer

Dans le cadre du partage successoral la masse a partager comprendra
maison 380000
appartement 100000
maison 200000
masse 680000
si au lieu d'opter pour 1/4 pp 3/4 usufruit il opte pour totalité usufruit se droits seront de
340000*40% 136000
sa moitié de cté 340000
ensemble 476000
attribution 480000
soulte due 4000
les enfants ensemble 204000
soit chacun 102000
attribution de la maison en np a un enfant et usufruit à l'autre
à définir en fonction de l'Age de l'enfant

DUP73 · Answer

Pardon, juste pour être sure.
Dans cette configuration, mon mari aura bien la maison à 380 000€ et l'appartement à 100 000€ en pleine propriété ?
A priori oui, puisqu'il complète avec une donation de sa part.

Mais alors quelle serait la valeur de l'usufruit / nu proprieté de la maison qu'on laisse aux enfants à 200 000€Si ma fille à qui on donne l'usufruit a 52 ans et mon fils à qui on donne la nu-proprieté à 48ans ?

Et aussi, Et est ce que cette maison à 200 00€ que les enfants auront eu à ma succession / donation de mon mari, en sera terminée.

Ce que je veux dire, au décès de mon mari, est ce que cette maison est à nouveau recalculée dans la succession ?
Si oui, cela voudrait dire que les valeurs de l'usufruit / nu propriété vont être réévalué de l'âge des enfants ?

Milles merci pour toutes vos réponses, bien précieuses !

jackT · Answer

Si la maison est attribuée à votre fille 52 ans l'usufruit (en prenant le barème fiscal) représente 50 % nue propriété 50% pour la part des enfants il resterait la maison à 200000 et la soulte due par le conjoint à votre fille l'usufruit de la maison présentant 200000 *50% soit 100000 plus moitié de la soule 2000 égal à ses droits 102000 meme calcul pou le fils les frais de partage ont été négligés , la soulte pouvant être partiellement affectée au paiement du passif Cordialement Maitre Jack T

DUP73 · Answer

Merci !

Donc c'est l'âge du bénéficiaire qui est pris en compte pour l'évaluation de la valeur de l'usufruit, et en découle ensuite la valeur de la nu propriété. Cela sera donc en fonction de l'âge de ma fille (qui aura l'usufruit), au moment du partage de la succession à mon décès.

J'ai encore une dernière interrogation.

Vous voulez dire qu'au moment du décès de mon mari, la maison en question, est de nouveau remis dans la succession ?

Si c'est oui, forcément la valeur de l'usufruit va évoluer, et dans ce cas, les valeurs donné à notre fille sera moins grande, que celle donnée à notre fils.
Le soucis, dans ce cas, c'est si mon mari n'a plus de biens / plus de finance, notre fille serait redevable à son frère.

En revanche, si la maison n'est pas remis dans la succession, on serait bon.

jackT · Answer

Oui c'est l'Age de l'usufruitier bénéficiaire qui détermine la valeur au décès de votre conjoint, le problème de la maison de 200 000 est réglé 1/2 usufruit votre fille et 1/ 2 nue propriétés à votre fils par contre la succession de votre mari comprendra la maison de 380 000 et l'appartement de 100 000 l'actif étant transmis aux deux enfants à hauteur de 50%

DUP73 · Answer

D'accord, encore merci pour cette réponse, j'apprends beaucoup !

Je suis encore confuse sur un point, je reprends en prenant l'hypothèse que je décède plus jeune, mon mari aurait 59 ans, et ma fille qui aura l'usufruit : 35 ans

Dans le cadre du partage successoral la masse a partager comprendra
maison 380000
appartement 100000
maison 200000
masse 680000

Tout usufruit :
340000*50% 170 000
La moitié de cté (mon mari) : 340000
ensemble 510 000€

Les enfants ensemble 170 000€ / soit chacun 85 000€

On décide d'attribuer la maison à 200 000€ en np a un enfant et usufruit à l'autre :

Age de ma fille 38 ans : en vrai elle aurait un usufruit à 70% = 140 000€
Et son frère, il aurait une Nue propriété P 30% = 60 000€

Est ce qu'on s'accorde à dire qu'ils ont eu chacun 100 000€, dans la mesure où les valeurs de l'usufruit / nu propriété vont évoluer dans le temps ?

Ou bien ce n'est pas égal, et mon mari devra verser une soulte à notre fils de 15 000€ pour compenser ?

J'espère ne pas abuser de votre temps, tout cela est très intéressant !
Merci à vous !

jackT · Answer

Les droits des enfants seraient effectivement de 170000 si on attribue l'immeuble de 200000 une soulte est due à votre mari attribution à votre fille de l'usufruit 38 ans 70% 140 000 ses droits 85000 elle doit une soulte de 55000 votre fils la nue propriété de la maison 30% 60000 il doit recevoir de sa sur une soulte 25000 le surplus de la soulte 30000 reviendrait au père  ses droits 510000 attribution maison plus appart 480 000 soulte 30000 total égal à ses droits 510000 l'usufruit est basée sur une espérance de vie moyenne, et une rentabilité du bien

DUP73 · Answer

Je vous remercie pour toutes vos réponses, elles sont très claires.,

Pour les soultes que ma fille devraient.

Pour la soulte de son frère, peut elle l'échelonner sur plusieurs années ? Je pense que oui, mais pouvez vous me confirmer s'il vous plait ?
Cette soulte est taxable ???

Pour la soulte qu'elle devrait à son père, est ce que mon mari peut compenser avec une donation ? 10 000€ à chacun

Ce seront mes dernières questions !
Bonne soirée à vous, et un grand merci !!
Bien cordialement.

DUP73 · Answer

Encore merci, d'avoir pris du temps pour me répondre  Bonne soirée

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