Puis-je vendre un bien immobilier ?

Sujet initié par Natacha, il y a 4 mois - 4032 vues

Maitre,
Je vous remercie pour votre réponse.
Néanmoins il me semblait que si le légataire est en même temps légataire ET héritier réservataire de la succession alors il est saisi de plein droit des biens et n'a pas à demander la délivrance du legs dont il bénéficie. Il peut en faire ce qu'il souhaite sans recueillir l'assentiment de l'autre heritier réservataire. Ce dernier se retrouvera uniquement créancier envers le légataire universel.
Donc nous ne serions pas en indivision et je pourrai disposer du bien comme je le souhaiterai.
Qu'en pensez- vous?
Merci pour votre expertise.
Cdt

En présence d’un autre héritier réservataire, vous ne pouvez disposer que de la quotité disponible.

La délivrance du leg ne porte donc que sur la quotité disponible de la succession. Il ne peut pas y avoir une atteinte à la réserve héréditaire de l’autre héritier.

Merci d’indiquer la question comme résolue

En votre qualité de légataire universelle vous appréhendez la totalité vous pouvez vendreVous serez débitrice d une créance au profit des autres réservataires vous n avez pas à obtenir l autorisation des autres réservataires

Bonjour,
merci pour votre réponse.
La notaire m'informe que pour la vente de ce bien il faut l'autorisation de l'autre héritier réservataire. Je ne comprends pas pourquoi étant donné que je suis légataire universelle et héritière réservataire.....
Cdt

Je. Ne suis pas d accord le légataire universel appréhendé la succession il est debiteur d une créance de réduction dites à votre notaire de consulter la jurisprudence et éventuellement son "cridon"
Vous avez raison

Je précise. Que l héritier réservataire et légataire a la saisine il n a pas a demander de délivrance de legs

Merci JackT pour votre expertise.
Je suis bien d'accord avec vous c'est ce que j'avais compris aussi mais n'étant pas experte dans le domaine.....
Quand même un notaire qui se trompe à ce point!
Merci encore d'avoir pris le temps de me lire et de m'avoir répondu de façon clair et concise.
Cdt

JackT,
je reviens vers vous car je viens de recevoir le projet d'acte de vente du bien. Il y est noté ceci :
" Mme Y, héritier ayant droit à réserve légale dans la
succession de Monsieur D n’ayant pu être contactée et n’ayant en
conséquence pas pu intervenir à l’effet de consentir à la présente vente dans les
termes de l’article 924 -4 du code civil et renoncer ainsi à exercer son action en
réduction sur le bien vendu, il est ici convenu entre les parties de séquestrer la totalité
du prix de vente."
Je précise que Mme Y est l'autre héritière réservataire et Monsieur D mon papa décédé.
Donc le notaire persiste et signe.
Selon vous que puis-je faire?
Merci pour votre aide

Je suis désolé mais ce notaire ne connait pas bien le droit des successions
Menacez de changer demandez l arbitrage du médiateur du notariat
Faites vous assister par un avocat spécialisé

L article cité concerne les donations antérieures consenties par le defuntCe n' est pas votre cas Vous héritez de tout et les autres réservataires ont une action en reductionVous appréhendez tous les biensQue le notaire fasse une recherche

Je viens d'avoir le notaire, l'article 924-4 n'a pour but que de protéger l'autre héritier pour une éventuelle action en réduction. Elle n'intervient en rien dans la vente du bien mais les fonds seront consignés le temps que le partage se fasse et qu'elle perçoive sa part de réserve.
De toute manière je n'ai pas le choix, je signe demain.....
Merci infiniment pour votre bienveillance et votre aide!

L inculture juridique de certains notaires est affligeante
Bien sûr ce qu il propose n aura pas d incidence pour vous
Conseillez lui de consulter le cridon de son ressort

Oh que je suis d'accord avec vous !
Et nous qui n'y connaissons rien nous subissons......j'ai deux notaires pour la succession, ils ne sont jamais d'accord entre eux et ne tiennent même pas compte des avis du Cridon.
Prochaine étape c'est le partage ( en valeur uniquement) et il y aura encore des problèmes c'est certain.
Vivement que cela se termine je n'en peux plus......
Merci encore pour tout

Si vous avez deux notaires en désaccord sur le sujet qui nous intéresse, il y en a un qui a raisonla créances de réduction en valeur ne devrait pas vraiment poser de problèmesi les notaires ne tiennent pas compte des avis du cridon, pourquoi le consulter,La situation devait etre la suivantela légataire universelle cumulant sa qualité héritière réservataire ne demande pas de délivrance de legs elle a la SAISINEje rappelle le principe: Le légataire universel ayant également la qualité d’héritier est seul saisi de plein droit de l’ensemble de la succession. Il doit indemniser les héritiers réservataires par le versement d’une indemnité de réduction en valeur.l'attestation immobilière dressée préalablement à la vente constate la transmission du bien au profit du légataire universel(plusieurs avis doctrinaux ont été publiés sur le sujet)

Bonjour JackT,
cette succession est un enfer!
D'après le Cridon en tant que légataire universelle ET héritière réservataire je dois entrer en possession de toute la succession. Charge à elle de revenir vers moi afin de récupérer sa part de réserve. J'ai déjà indiqué que cela ne me convient pas et que, pour des raisons de transparence, je préfère que ses fonds soient séquestrés chez le notaire.
Pour ce qui est de la vente du bien immobilier qui me préoccupe aujourd'hui, apparemment le problème c'est que le partage n'a pas encore été fait. C'est pourquoi le notaire est obligé de la faire consentir à la vente, étant le garant de cette vente. Elle reste de libre de donner son accord (en vertu le l'article 924-4 du code civil) et l'acheteur reste libre de ne pas donner suite à la vente. Et ce malgré l'attestation de propriété. Je ne m'attendais pas à cette situation.....
Quand au partage, un notaire me dit qu'il ne pourra se faire que si elle est d'accord donc les sommes peuvent rester sous séquestre jusqu'à ce qu'une des deux parties se décide à aller en justice. Ce qui est en totale contradiction avec le Cridon!

Tout à fait d accord avec le cridonvous appréhendez tout ,et c'est à l'autre héritier de revenir, et d'un commun accord vous déterminez le montant de sa réserve, en cas de désaccord il appartient à votre cohéritière d'engager un action pour déterminer une créance de réductionsi vous préférez que les fonds soient séquestrés ,pourquoi pas ...il n'est pas question de partage , le notaire n'a pas à faire intervenir nous ne sommes pas dans le cadre de l'art 924 4la consignation d'une somme correspondant approximativement à la part de réserve pourrait etre suffisante, dans la mesure ou la situation active et passive permet de la déterminer Il st inexact de parler de partage , y a simplement une créance de réduction

j ajoute que le cridon est une référence, et son expertise rarement discutable

Merci JackT
Un dernier conseil à vous demander.
Elle a cinq ans après le décès pour décider ou non de réclamer sa réserve, puisqu'elle a tacitement accepté la succession après la sommation.
Apparemment pendant ces cinq ans toute vente immobilière de biens issus de la succession devra soit être approuvée par elle soit les acquéreurs devront accepter le risque que la vente soit annulée.
Si elle décide d'annuler la vente de la maison que puis-je faire ?

Elle n'a aucun pouvoir pour faire annuler une vente,(sauf vente à vil prix mettant en cause le recouvrement de sa créance, dans le cadre d'une action paulienne)
sa seule action est une action en revendication d'une créance de réduction, cette créance déterminée ,elle est dans la position d'un créancier et pourrait poursuivre le recouvrement de sa créance sur vos biens
je suppose que vous aviez délivré une sommation de prendre partie, ce qui à mon avis n'était pas nécessaire, le notaire avait toutefois l'obligation d'informer l'héritier réservataire du dépassement de la QD, cette sommation pouvant être assimilée à l'information.
le délai de prescription de l'action en réduction est effectivement fixé à cinq ans à compter de l'ouverture de la succession,

"Elle n'a aucun pouvoir de faire annuler une vente"
C'est une bonne chose les acquéreurs n'y sont pour rien dans cette succession
Elle peut revendiquer sa part de réserve auprès de moi et je paierai ce que je dois sans problème
Comme elle faisait la morte le notaire a décidé de l'obliger à se positionner avec la sommation interpellative. Elle n'a jamais répondu....
La je vais signer l'acte de vente avec l'arti924-4 afin de protéger sa réserve et mes fonds seront séquestrés jusqu'au partage alors qu'il n'y a pas de partage......
Bref je tourne en rond!

Merci infiniment pour vos conseils, votre expertise et votre bienveillance. J'apprécie beaucoup....

Bonjour JackT,

dans un de vos message vous écrivez : " et d'un commun accord vous déterminez le montant de la réserve".
Mais dans cette succession le montant de la réserve n'est-il pas 1/3 de l'actif? c'est à dire 1/3 pour elle (héritière réservataire) et 2/3 en ce qui me concerne (héritière réservataire ET quotité disponible)?

Je vous remercie

Oui vous avez raison 1/3 de l actif net
Je voulais simplement parler des modalités de règlement de la soulte par ailleurs il se pourrait qu il existe du mobilier meublant dont l évaluation nécessaire à la détermination de l assiette pourrait s avérer difficile, intervention éventuelle d un commissaire de justice

Bon au moins pour le montant de la réserve j'avais compris!
Oui vous avez raison il faut que je rajoute le montant du mobilier mais j'ai choisi le forfait à 5%. Il n'y a pas eu d'inventaire avec un commissaire de justice. Je suis perdante mais je reste fidèle à mes valeurs.
Merci beaucoup pour vos conseils et remarques, je ne vous dérangerai plus 😗.