Fixation du nouveau loyer lors du renouvellement du bail
Sujet initié par antoine, il y a 3 jours - 270 vues
Bonjour Je dois prochainement renouveler mon bail commercial. Celui-ci n'a jamais été augmenté depuis neuf ans et son montant et de 1200 euros mensuel. En calculant grâce aux indices insee son évolution, mon nouveau loyer pourrait être de 1524 euros si le propriétaire décide de l'augmenter à l'occasion du renouvellement, soit 324 euros par mois. Peut-il me demander une telle augmentation qui représente 27% du loyer actuel? N'est-il pas limité par une hausse de 10% maximum du loyer? Merci pour votre réponse
Lors du renouvellement d'un bail commercial, le loyer peut être révisé en fonction de l'évolution des indices économiques, tels que l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l'Indice du Coût de la Construction (ICC). Cependant, il existe des règles spécifiques concernant l'augmentation du loyer :
En général, l'augmentation du loyer lors du renouvellement d'un bail commercial est plafonnée à 10% par an. Cela signifie que même si le calcul basé sur les indices INSEE indique une augmentation de 27%, le propriétaire ne peut pas appliquer cette augmentation en une seule fois. L'augmentation doit être étalée sur plusieurs années pour respecter le plafond de 10% par an.
Dans certains cas, le loyer peut être déplafonné, c'est-à-dire que le plafond de 10% ne s'applique pas. Cela peut se produire si des modifications importantes ont été apportées au local commercial ou si la durée du bail initial était supérieure à neuf ans.
Négociation avec le propriétaire : Il est toujours possible de négocier avec le propriétaire pour trouver un accord sur le montant du loyer. Vous pouvez discuter des modalités de l'augmentation et essayer de parvenir à un compromis qui convient aux deux parties.
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En vertu de l'article L145-34 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, mais il est également soumis à un principe de plafonnement.
Ce plafonnement stipule que la variation entre le loyer précédent et le loyer du bail commercial renouvelé ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer, calculée selon l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Cependant, il existe des exceptions au plafonnement qui permettent au bailleur de demander une augmentation supérieure à 10% dans certains cas, notamment si la durée du bail expiré a excédé douze ans ou si des modifications notables ont eu lieu durant la période du bail.
Dans votre cas, puisque votre bail a duré neuf ans sans augmentation, le propriétaire ne peut pas justifier une telle augmentation de 27% sans respecter les limites imposées par la loi.
Ainsi, si l'augmentation que vous mentionnez de 324 euros par mois représente effectivement 27% du loyer actuel, votre propriétaire ne peut pas vous imposer cette hausse.
Vous pouvez contester cette augmentation en vous basant sur les dispositions légales en vigueur.
Si un accord amiable n'est pas trouvé, vous aurez la possibilité de saisir le juge pour qu'il fixe le montant du loyer selon les règles applicables.
En conclusion, votre propriétaire ne peut pas vous demander une augmentation de loyer de 27% lors du renouvellement de votre bail commercial, car cela dépasse la limite légale de 10% par an.
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Concernant votre question sur l'augmentation de votre loyer commercial, il est important de noter que le caractère automatique du jeu de la clause d’indexation a pour effet que la non-application de l’indexation par le bailleur, pouvant résulter, par exemple, d’un oubli, ne peut pas, à elle seule, être assimilée à une renonciation à l’indexation. Ainsi, le bailleur peut indexer le loyer avec retard, sans que vous puissiez vous y opposer.
Cependant, la prescription quinquennale s’applique, ce qui signifie qu’il n’est possible d’agir que pour les cinq dernières années. En ce qui concerne la qualification de la clause d’indexation automatique, la Cour d'appel de Paris a jugé que l'automaticité de la révision s'induit de l'insertion dans le bail d'une clause particulière intitulée « Indexation annuelle », de l'emploi du futur et non du conditionnel, de l'absence de formalités prévues pour demander l'application de l'indexation et de la détermination très précise de l'indice de référence. L’indice de référence à retenir est celui applicable à la date de révision annuelle non couverte par la prescription.
En ce qui concerne la limitation de l'augmentation à 10%, cette augmentation doit s'appliquer progressivement par pallier de 10 %. Ce « mécanisme de lissage » introduit par la loi Pinel du 18 juin 2014 s'applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.
Il est donc possible que votre propriétaire puisse demander une augmentation de loyer basée sur l'indice, même si cela représente une hausse significative. Je vous conseille de vérifier les termes de votre bail et, si nécessaire, de consulter un avocat pour vous accompagner dans cette démarche.
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