Écart de surface dpe et compromis

Question

Je me permets de vous contacter, car hier, j’ai signé le compromis de vente pour l’achat d’unl’immeuble de rapport. Après vérification ce matin avec mon expert comptable et mon avocat afin d’établir la rentabilité du projet, nous avons constaté une différence de surface entre plusieurs documents.

En effet, le DPE ainsi que le bail actuel de d’un des appartements indiquent une surface de 34 m² pour le logement, tandis que le compromis de vente mentionne environ 28 m², soit un écart de 17 %.

Dans des conditions normales, cela n’aurait impacté que la rentabilité au mètre carré de mon achat. Cependant, depuis la mise en place de l’encadrement des loyers depuis le 20 janvier À Grenoble, cette différence représente une perte de 100 € par mois rien que sur cet appartement.

J’ai cru comprendre que si l’écart de surface excède 5 %, qui est généralement le seuil de tolérance, il est possible de réajuster le prix de vente en fonction de l’écart.

Pouvez-vous m’indiquer quelles sont les solutions qui s’offrent à nous ?

Maître <span class='text-uppercase'>PETSOKO</span> · Accepted Answer

En cas d'achat d'un immeuble complet comprenant plusieurs appartements, l'écart de 5 % doit être évalué pour chaque appartement individuellement, et non regroupé pour l'ensemble de l'immeuble. Cela signifie que si l'écart de surface pour un appartement dépasse 5 %, vous pouvez demander un ajustement du prix pour cet appartement spécifique, même si l'écart global pour l'ensemble de l'immeuble ne dépasse pas 5 %.

Dans votre cas, un écart de 7 m² sur un appartement de 35 m² représente environ 20 %, ce qui dépasse largement le seuil de tolérance de 5 %. Vous êtes donc en droit de demander un réajustement du prix pour cet appartement spécifique.

Merci d'indiquer votre question comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT

Maître <span class='text-uppercase'>BELIGHA</span> · Answer

En effet, si la superficie réelle du bien est inférieure de plus d'un vingtième (soit 5 %) à celle exprimée dans l'acte de vente, vous disposez d'une action en diminution du prix proportionnelle à l'écart constaté. Cette disposition est prévue par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose au vendeur de mentionner la superficie de la partie privative dans les documents de vente. Si cette superficie est inférieure à celle indiquée, l'acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle à la différence. Dans votre cas, l'écart de 17 % entre la surface mentionnée dans le DPE et le bail, et celle indiquée dans le compromis de vente, est significatif. Il est essentiel de collecter tous les documents pertinents (DPE, bail, compromis de vente) qui montrent la différence de superficie. Vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur pour lui faire part de votre demande de diminution du prix en raison de l'écart de superficie. Il est conseillé de lui donner un délai pour répondre. Si le vendeur ne répond pas ou refuse votre demande, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique pour obtenir une diminution du prix. Avant d'engager une procédure judiciaire, il peut être judicieux d'essayer de négocier directement avec le vendeur pour parvenir à un accord amiable. Il est également important de noter que si la superficie réelle est inférieure à celle indiquée dans le compromis, cela peut également avoir des implications sur la rentabilité de votre investissement, notamment en ce qui concerne l'encadrement des loyers. Merci dindiquer la question comme résolue en cliquant sur le bouton vert de ma réponse

Maître <span class='text-uppercase'>PETSOKO</span> · Answer

Réajustement du prix de vente En effet, si l'écart de surface excède 5 %, il est possible de demander un réajustement du prix de vente. La loi Carrez prévoit que si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte de vente, l'acheteur peut demander une diminution proportionnelle du prix de vente. Expertise indépendante :  Vous pouvez faire appel à un expert indépendant pour mesurer la surface réelle de l'appartement et obtenir un rapport officiel. Ce rapport pourra servir de preuve pour justifier votre demande de réajustement du prix de vente. Procédure à suivre Informez le vendeur de la différence de surface constatée et demandez un réajustement du prix de vente en fonction de l'écart. Fournissez les preuves nécessaires, telles que le rapport d'expertise. Essayez de trouver un accord amiable avec le vendeur pour éviter des démarches judiciaires. Proposez un réajustement du prix de vente basé sur la différence de surface. Si le vendeur refuse de réajuster le prix de vente, vous pouvez saisir le tribunal pour demander une diminution du prix de vente en fonction de l'écart de surface. Un avocat spécialisé en droit immobilier pourra vous accompagner dans cette démarche Merci d'indiquer votre question comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT

Maître <span class='text-uppercase'>DAHAN</span> · Answer

La seule indication valable pour la surface de votre appartement, c'est le métrage loi carrez.
C'est le seul document à prendre en considération.
Si le métrage réel est inférieur au métrage CAREZ, vous avez droit à une indemnité si la différence est supérieure à 5%.
Sinon vous n'avez pas de préjudice.
Merci d'indiquer que la question est résolue.

Bouliche38 · Answer

Jai en ma possession une mesure carrez qui date de 2017, date à laquelle un des locataires est rentré dans lappartement qui indique bien 34 m². Le dernier diagnostic pour un DPE collectif qui date du mois de février 2025 indique 27 m². Pourtant aucun travaux na été réalisé dans cet appartement Qui pourrait justifier davoir réduit lespace. Je vais faire réaliser demain une nouvelle mesure afin de vérifier sil y a bien un écart. Jai cru comprendre que pour la rédaction dun bail, on utilisait la loi Boutin et non la loi Carrez. Je ne peux donc pas me référer à la surface que jai sur les baux pour comparer avec la surface du dernier diagnostic qui est en loi carrez. Cest bien ça ? Dois-je effectuer une nouvelle mesure en loi Boutin ou en loi carrez demain ? Merci davance

Maître <span class='text-uppercase'>BELIGHA</span> · Answer

En effet, pour les baux d'habitation, c'est la loi Boutin qui s'applique.

Cette loi définit la surface habitable d'un logement comme étant la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres (article R 156-1 du Code de la construction et de l'habitation).

La loi Carrez, quant à elle, s'applique uniquement aux ventes de biens immobiliers en copropriété et ne concerne pas les baux d'habitation. Ainsi, pour établir la surface habitable dans le cadre d'un bail, vous devez vous référer à la loi Boutin et non à la loi Carrez.

Concernant votre situation, il serait donc approprié de réaliser une nouvelle mesure selon la méthode de la loi Boutin.

Cela vous permettra de comparer la surface mesurée avec celle indiquée dans le bail et de vérifier s'il y a un écart significatif.

Merci d’indiquer la question comme résolue en cliquant sur le bouton vert.

Bouliche38 · Answer

Merci pour votre réponse, dans le cas où il y a un écart entre la surface indiquée sur le bail et le diagnostic que je vais faire réaliser demain en loi Boutin. Je suis en droit de réclamer en ajustement du prix ? Même si le compromis a déjà été signé hier ?

Maître <span class='text-uppercase'>PETSOKO</span> · Answer

Oui, vous avez le droit de demander un ajustement du prix même si le compromis de vente a déjà été signé, à condition que l'écart de surface excède 5 %.

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Bouliche38 · Answer

Dans le cas où jachète limmeuble complet qui comprend trois appartements, est-ce que les écarts de 5 % peut être par Appartement ou est-ce quil doit être regroupé avec les trois Appartement ? Car 7 m² décart sur un appartement de 35 m² cela dépasse les 5 %. Par contre sur le rapport à trois Appartement, on aura pas les 5 %

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Sujet initié par Bouliche38, il y a 3 semaines - 463 vues

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