Charges / dettes consommation eau ancien propriétaire
Sujet initié par Proprio33, il y a 9 jours - 483 vues
Bonjour,
je recherche des conseils concernant un litige sur les charges réclamées (consommation eau). Voici des éléments de contexte :
Suite à l'achat d'un appartement en 2013, le syndic a réalisé une régularisation des charges 6 ans plus tard dans le cadre d'un relevé d'index de consommation d'eau faite 2 ans auparavant (chaque appartement dispose d'un compteur nécessitant un relevé manuel et le syndic répartit les conso chaque année). Il est à noter qu'à aucun moment ni la société distributrice ni le Syndic m'a sollicité pour faire une relève avant.
Il est constaté que le montant correspond en partie à une consommation d'eau antérieure à mon acquisition (disposant de l'index compteur à mon entrée) et confirmé par la moyenne constatée de ma consommation durant toutes ces années.
J'ai motivé par courrier recommandé mon incompréhension et mon refus de régler ce qui ne correspondait pas à ma consommation personnelle.
Le Syndic m'a envoyé 3 mises en demeure mettant en avant la loi Elan, depuis 2019 la dernière datant de 2025.
=> Dans ce contexte, suis-je redevable de cette consommation d'eau antérieure à mon achat ? Connaissez-vous une jurisprudence traitant de ce cas ?
Les charges de copropriété, y compris les consommations d'eau, sont dues par le propriétaire en titre au moment de la consommation.
Cela signifie que si la consommation d'eau a été enregistrée avant votre acquisition, vous ne devriez pas être tenu de la régler, sauf si l'acte de vente stipule le contraire.
Il est important de vérifier les termes de l'acte de vente. Si celui-ci précise que vous prenez en charge les consommations d'eau à partir de la date de la vente, vous pourriez être tenu de payer la facture.
En revanche, si l'acte de vente ne mentionne pas explicitement cette obligation, vous avez des arguments pour contester la facture.
Concernant la jurisprudence, un arrêt de la Cour de cassation a précisé que, en l'absence de contrat d'abonnement entre la copropriété et la compagnie d'eau, il incombe à cette dernière de prouver l'existence de l'obligation du syndicat des copropriétaires à son égard (Cass. Civ. 1re 26 Juin 2001 n°99-17.856).
Cela pourrait être pertinent dans votre situation, car cela signifie que le syndic doit justifier les charges qu'il réclame.
Je vous recommande les actions suivantes :
Contacter le syndic pour expliquer votre situation et demander une répartition équitable des charges d'eau, en mettant en avant que la consommation contestée a eu lieu avant votre acquisition.
Envoyer une mise en demeure au syndic pour qu'il prenne en charge les consommations d'eau liées à la période antérieure à votre achat, en invoquant l'article 1240 du Code civil sur la responsabilité délictuelle pour demander réparation du préjudice subi.
Saisir le tribunal compétent si aucune solution amiable n'est trouvée, en vous appuyant sur les éléments de preuve que vous avez concernant votre consommation personnelle.
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Vous mentionnez "si la consommation d'eau a été enregistrée avant votre acquisition, vous ne devriez pas être tenu de la régler". En fait cette consommation a été identifiée que plusieurs années après la vente. Mais le volume d'eau constaté entre le dernier index connu du syndic et celui que j'ai communiqué lors du passage de l'entreprise habilitée plusieurs années après la vente car jamais sollicité avant, montre un écart avec le relevé d'index pris lors de la cession. Une partie es charges réclamée par le Syndic n'est pas entièrement en lien avec ma consommation et est bien antérieure.
=> Est-ce que cela apporte un éclaircissement à votre analyse et modifie éventuellement votre position ?
De plus, pour répondre à votre point concernant l'acte de vente, le seul sujet traitant des charges présent est ce paragraphe :
" Concernant les dépenses incluses dans le budget prévisionnel du syndic :
=> Cela modifie-t-il votre analyse ?
[i]" Le vendeur devra régler au syndic, le jour de la vente, les sommes exigibles au titre du budget prévisionnel. Il donne dès à présent mandat au notaire chargé de la notification de la vente au syndic de payer ces sommes au syndic.
L'acquéreur remboursera au vendeur, au prorata temporis de jouissance, les sommes exigibles au titre du budget prévisionnel payées par le vendeur. Ce remboursement aura lieu forfaitairement et à titre définitif le jour de la signature de l'acte de vente.
Par conséquent, il ne sera établi aucun compte de régularisation entre vendeur et acquéreur lors de l'apurement des comptes du syndic par l'assemblée générale statuant sur l'exercice, ladite régularisation faisant la perte ou le profit du vendeur et de l'acquéreur."
Dans l'attente de vous lire avec ces compléments. Merci
Les charges de copropriété, y compris les consommations d'eau, sont dues par le propriétaire en titre au moment de la consommation.
Si la consommation d'eau a été identifiée plusieurs années après votre acquisition, il est essentiel de déterminer si cette consommation était effectivement due avant votre achat.
Si l'écart de consommation d'eau constaté est antérieur à votre acquisition, vous ne devriez pas être tenu de régler cette partie des charges.
Toutefois, il est crucial de vérifier si le syndic a correctement justifié les montants réclamés et si ces charges sont bien en lien avec votre période de propriété.
Concernant l'acte de vente, le passage que vous mentionnez stipule que le vendeur doit régler les sommes exigibles au titre du budget prévisionnel au moment de la vente, et que vous, en tant qu'acquéreur, rembourserez au vendeur une quote-part de ces sommes.
Cela signifie que vous n'êtes pas responsable des charges antérieures à votre acquisition, tant qu'elles ne sont pas liées à des dépenses courantes de maintenance ou de fonctionnement qui auraient été votées avant votre achat.
Ainsi , si les charges réclamées par le syndic concernent des consommations d'eau antérieures à votre acquisition, vous pouvez contester leur paiement.
Il serait judicieux de demander au syndic une clarification sur la répartition des charges et de vérifier les documents justificatifs relatifs à ces consommations.
Si nécessaire, vous pourriez envisager d'envoyer une mise en demeure à l'ancien propriétaire pour qu'il prenne en charge les consommations d'eau liées à la fuite non réparée.
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