Chère Madame,
En matière de garantie des vices cachés, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur contre les défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus (article 1641 du Code civil).
Dans votre cas, plusieurs éléments sont à considérer :
Exonération de responsabilité : Vous mentionnez une clause dans l'acte de vente stipulant que l'acheteur prend le bien dans l'état où il se trouve, sans recours contre vous pour les vices apparents ou cachés. Cette clause est valable, mais elle ne s'applique pas si vous êtes un professionnel de l'immobilier ou si l'acheteur prouve que vous aviez connaissance du vice caché (article 1643 du Code civil).
Absence de connaissance : Étant donné que vous n'avez jamais habité le logement et que vous n'avez pas été alertée d'une fuite d'eau, il semble que vous n'ayez pas eu connaissance de ce vice caché. Cela pourrait vous exonérer de toute responsabilité, à condition que vous puissiez prouver votre bonne foi.
Responsabilité en tant que vendeur : Si la fuite d'eau était antérieure à l'acte de vente et que vous n'en aviez pas connaissance, vous ne devriez pas être tenue responsable des dommages causés par cette fuite. Toutefois, si l'acheteur prouve que vous aviez connaissance de la fuite, vous pourriez être tenu responsable.
Assurance : Il serait également pertinent de vérifier si votre assurance habitation couvre ce type de sinistre, même si vous n'étiez pas résidente dans le bien.
En conclusion, tant que vous pouvez prouver que vous n'aviez pas connaissance de la fuite d'eau et que vous n'êtes pas un professionnel de l'immobilier, vous ne devriez pas être responsable des dégâts causés par cette fuite.
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