L'établissement de l'état des lieux de sortie
La loi Alur a rendu obligatoire les états des lieux d’entrée et de sortie pour les logements nus et meublés s’ils sont une résidence principale.
Les états des lieux permettent de comparer l’état du logement lors de la remise des clés au locataire et à la restitution des clés lorsque le locataire quitte les lieux. Les états des lieux doivent être signés par le bailleur et le locataire. Ils mettent en évidence les éventuelles dégradations dont la réparation peut incomber au locataire, c'est pourquoi, il faut le rédiger minutieusement. En effet, vous devez vérifier chaque détail lors d'un état des lieux afin d'éviter de potentiels conflits.
Si aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, en tant que locataire, vous êtes réputé avoir pris possession du logement en bon état. Si ce n’est pas le cas, c’est à vous d’apporter la preuve du contraire. A l’inverse, lors de la sortie, si aucun état des lieux n’est fait, le bailleur est réputé avoir récupéré son logement en bon état.
En tant que propriétaire, si votre locataire refuse l’état des lieux de sortie, vous pouvez lui remettre un avis des défauts à la suite de la restitution du logement. Afin de prouver les dégâts, il est utile de recourir à un état des lieux de sortie dressé par un huissier de justice. En absence d’avis, votre locataire est dégagé de toute responsabilité, sauf en présence de défauts cachés.
Les défauts cachés sont les défauts que le bailleur ne peut pas remarquer lors d’une visite classique.
Les dégâts à la charge du locataire
En tant que locataire, vous avez l’obligation de restituer le logement dans l’état qui résulte d’un usage conforme.
L'usage normal ou conforme du logement est caractérisé si le logement :
- ne présente aucune détérioration,
- a été entretenu,
- a une usure normale ou naturelle avec le temps.
Toutes les dégradations qui résultent d'un usage normal du logement et des équipements sont à la charge du bailleur.
Par exemple, si vous occupez un logement depuis plusieurs années, vos meubles ont pu laisser des traces sur le sol, cependant, il s'agit d'un usage tout à fait normal du logement. Cet usage naturel des lieux s'appelle la vétusté du logement. En tant que locataire, vous n'avez pas à prendre en charge les travaux liés à cette vétusté.
A retenir : D'ailleurs, dès que vous constatez le moindre souci dans le logement, vous devez immédiatement le signaler à votre bailleur.
Par contre, à votre sortie des lieux, vous avez à assumer :
- le nettoyage,
- les menues réparations,
- la réparation des dégâts qui ne résultent pas d’un usage normal,
- la remise en état lors de transformations ou rénovations effectuées sans l’accord du bailleur.
En effet, vous avez l’obligation de prendre en charge l’entretien courant du logement et de ses équipements.
Imaginons que vous avez fait des trous dans les murs afin d’accrocher vos tableaux, vous devrez les reboucher avant de quitter le logement si vous ne souhaitez pas une retenue sur votre dépôt de garantie.
Quant à l’usage anormal, il est caractérisé quand le logement a été abîmé de manière volontaire par le locataire. Par exemple, si le logement n'est pas entretenu ou lors d'un évènement particulier.
Par exemple, si vous avez cassé une vitre du logement.
Néanmoins, si vous avez causé une détérioration qui ne relève pas de l'usage normal, la vétusté de l'équipement doit quand même être prise en compte.
La prise en compte de la vétusté des installations
Lorsque les défauts excèdent l’usure normale, le locataire doit les prendre en charge. S’il n’a pas effectué lui-même les travaux, une indemnité pourra lui être réclamée par le bailleur. Néanmoins, cette indemnité ne correspond pas à la valeur à neuf pour un équipement déjà ancien. En effet, la vétusté et l’âge des équipements sont pris en compte. Elle prend la forme d’un abattement.
Par exemple, si les tapisseries de votre logement sont déchirées, en tant que locataire vous êtes responsable. En moyenne, les tapisseries ont une durée de vie de 10 ans, ainsi si vous quittez les lieux au bout de 5 ans, vous supporterez 50 % du coût de leur remplacement et non, la totalité.
De même, si votre logement est équipé de moquettes, celles-ci peuvent avoir une durée de vie de 10 ans. Si vous quittez le logement au bout de 12 ans, votre bailleur ne pourra rien vous réclamer. Il devra prendre à sa charge le remplacement des moquettes.
Cependant, afin de faciliter les échanges entre bailleur et locataire, il est possible de prévoir une grille de vétusté dans le contrat de location. Malheureusement, il n’existe pas de grille de vétusté officielle, mais plusieurs grilles qui ont fait l’objet d’un accord collectif.
La grille de vétusté liste chaque équipement avec :
- sa durée de vie théorique,
- une éventuelle franchise,
- un pourcentage d’abattement annuel,
- une possible valeur résiduelle restant à la charge du locataire.
Par exemple, si vous quittez les lieux au bout de 4 ans et que la moquette est endommagée, la grille de vétusté peut prévoir une durée de vie de 7 ans, une franchise d’un an, un taux d’usure annuel de 15 % et une part résiduelle de 10 %. Ainsi, après 4 ans, l’usure prise en compte est de :
- 0 % la première année (la franchise),
- 15 % chaque année pendant les trois dernières années de location, c’est-à-dire 45 %.
Si le coût du remplacement de la moquette revient à 1 500 euros, 45 % de la somme demeure à la charge de votre bailleur pour usure normale, c’est-à-dire, 825 euros. Par contre, les 675 euros qu'ils restent sont à votre charge.
A l'inverse, si vous quittez les lieux au bout de 15 ans, vous ne devrez plus que la valeur résidentielle, c’est-à-dire 150 euros.