La fin du bail dérogatoire indéfiniment reconduit
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En appliquant strictement la nouvelle rédaction de
l'article L145-5 du Code de commerce, telle qu'issue de la loi du 18 juin 2014,
la cour de cassation (Cass. 3e civ., 22-10-2020, n° 19-20443) vient de mettre
un terme à la pratique fondée sur la renonciation par une partie au bénéfice de
règles d'ordre public de protection édictées dans son intérêt, pourvu qu'il
s'agisse de droits acquis et qui permettait la conclusion d'un nouveau bail
dérogatoire lorsque le locataire, maintenu dans les lieux, renonçait au droit d'exiger
le bénéficie du statut des baux commerciaux.
En renonçant au droit acquis, il était possible de
reconduire indéfiniment un bail non soumis au statut des baux commerciaux.
Extrait de l'arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation
Extrait de l'arrêt rendu par la 3ème
chambre civile de la Cour de cassation :
" ALORS QUE, nonobstant la succession des
baux dérogatoires et la renonciation du preneur, dans chacun de ceux-ci, au
bénéfice du statut des baux commerciaux, de laquelle il résulte la fiction
d'une nouvelle entrée dans les lieux à la date de chacun des nouveaux baux
dérogatoires, l'entrée dans les lieux du preneur s'entend de la prise de
possession initiale du local et doit, en conséquence, être fixée au premier
jour du premier des baux dérogatoires successifs ; qu'en retenant au contraire
que, par l'effet de la clause de renonciation au statut des baux commerciaux
insérée dans le bail dérogatoire du 1 juin 2013, il convenait de retenir une
entrée dans les lieux de M. Z à cette date, la cour d'appel a violé l'article
L. 145-5 du code de commerce. "
Application dans le temps
Dans sa décision, la Cour de cassation prend en compte l'ensemble des baux dérogatoires conclus depuis le début de la jouissance du locataire en incluant les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la nouvelle loi et pour lesquels, le locataire avait déjà renoncé à son droit acquis:
" 1) ALORS QUE le preneur acquiert son
droit à la propriété commerciale à l'issue du bail dérogatoire, lorsqu'il
justifie d'une entrée dans les lieux depuis au moins trois ans en application
de l'article L. 145-5 du code de commerce en sa rédaction issue de la loi n
2014-626 du 18 juin 2014 ; que, pour dire que M. Z n'avait pas acquis la
propriété commerciale, la cour d'appel a retenu que les parties avaient conclu
un bail dérogatoire le 1 juin 2013, d'une durée de 24 mois, puis un nouveau
bail dérogatoire le 1 juin 2015, d'une durée de 12 mois, ce dont elle a déduit
que la durée globale des baux successifs n'excédait pas la durée maximale de
trois ans ; qu'en statuant ainsi, quand elle constatait que M. Z justifiait d'une
entrée dans les lieux antérieure au 1 juin 2013, ce dont il résultait que le
preneur avait acquis la propriété commerciale à la date du 1 juin 2016 et qu'il
n'était pas, en conséquence, occupant sans droit, ni titre, à cette date, la
cour d'appel a violé l'article susvisé ;
2) ET ALORS, subsidiairement, QUE la fraude
commise lors de la conclusion de baux dérogatoires successifs interdit au
bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété
commerciale ; qu'en opposant dès lors à M. Z sa renonciation, dans l'acte du 1
juin 2013, au bénéfice du statut des baux commerciaux, qu'il avait acquis à
cette date, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la clause de
renonciation au statut n'avait pas été imposée au preneur à bail en fraude de
ses droits, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de
l'article L. 145-5 du code de commerce en sa rédaction issue de la loi n
2014-626 du 18 juin 2014. "
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