Covid 19 : comment réagir quand on est locataire  : loyers, délais, conditions ?

Les différentes stratégies de défense du locataire en difficulté

Le preneur dispose de nombreuses options, même si la jurisprudence, assez diverse, n'a pas encore statué de manière uniforme et définitive sur l'efficacité de chacune, en temps de COVID.

Cette incertitude jurisprudentielle peut paradoxalement être un atout pour le locataire, car la prévisibilité d'une solution judiciaire, en temps normaux difficile à évaluer, devient aujourd'hui compte tenu de la pandémie et dans de nombreuses situations, hautement aléatoire pour le bailleur également.

Pour se faire une idée des différentes solutions qui s'offrent au locataire, voici une énumération non limitative des arguments envisageables pour se tirer d'une situation a priori obérée :

• La négociation amiable avec le bailleur
• La révision légale d'ordre public s'appliquant même en cas de clause d'indexation
• La résiliation amiable avec indemnité transactionnelle
• La résiliation avec indemnité d'éviction
• La cession du fonds de commerce ou du bail commercial
• Le renouvellement
• La déspécialisation partielle ou totale
• L'achat des murs
• L'exception d'inexécution
• La force majeure
• La bonne foi
• la contestation de la validité de la clause résolutoire
• la demande de justification des charges appelées par le bailleur.
• L'imprévision si elle n'a pas été exclue dans le bail commercial
• Demande de sous-location
• La demande de délais auprès du Juge
• La demande de mise aux normes du local
• La contestation d'un commandement de payer
• L'accord sur un commandement de payer pour limiter les loyers restant dus,
• L'ouverture d'une procédure collective qui arrête les procédures des créanciers et permet de limiter la casse

Le gel des sanctions en cas d'impayés de loyers :

A cet arsenal l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 vient d'ajouter le gel des sanctions en cas d'impayés de loyers.

Cette législation de crise s'applique rétroactivement à compter du 17 octobre 2020, les mesures de protections concernent grosso modo les locataires qui subissent une règlementation de l'ouverture au public dans les conditions d'accès et de présence, et des commerces fermés.

Les critères d'éligibilité seront précisés par décret, lequel déterminera les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

Par ailleurs et d'ores et déjà, la mesure de protection (savoir le gel des sanctions pour impayés) n'exonère hélas pas le locataire du paiement de ses loyers et charges qui demeurent exigibles, le bailleur retrouvant de nouveau tous ses droits à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la réouverture.

Concrètement, comment réagir au mieux ?

Pour bien réagir, d'un point de vue psychologique, il ne faut pas culpabiliser : à l'impossible nul n'est tenu et garder à l'esprit que " plaie d'argent n'est pas mortelle ".

Par ailleurs, et d'un point de vue juridique, il ne faut jamais faire l'autruche, communiquer bien avec le Bailleur, en gardant à l'esprit que chaque lettre sera une pièce en cas de procès.

Attention toutefois, de mauvais arguments, sont contreproductifs et risquent de se retourner contre le locataire.

Un Avocat est fortement conseillé pour utiliser les bons termes dans les bonnes formes, crédibiliser vos demandes et montrer la détermination du locataire.

En principe, le bailleur qui reçoit une lettre motivée, interroge son propre avocat, et une relation entre les Avocats se noue, permettant souvent de désamorcer des conflits et de trouver une solution amiable et sécurisée à moindre coût.

De nombreux commerçants hésitent à faire appel à un Avocat pensant que son intervention peut s'avérer trop salée.

C'est une erreur : de nombreux cabinets acceptent des paiements fractionnés, avec une partie fixe réduite et un pourcentage (qui peut être mensuel également) sur le résultat obtenu, ce qui permet de préserver la trésorerie de l'entreprise en ces temps compliqués.