Le Bailleur face au Preneur en Procédure collective
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Le Preneur d'un bail commercial peut rencontrer des difficultés économiques ou financières qui le contraignent de solliciter du Tribunal de commerce l'ouverture d'une procédure collective (sauvegarde, redressement judiciaire, ou encore liquidation judiciaire que nous n'évoquerons pas ici).
Cette procédure collective peut aboutir, soit à un plan de redressement (c'est-à-dire un plan de remboursement du passif échelonné sur une durée maximale de 10 ans), soit à un plan de cession (c'est-à-dire à la cession des actifs de la société à un repreneur), soit à une liquidation judiciaire.
Les principaux effets de l'ouverture de la procédure collective du Preneur
L'ouverture d'une procédure collective à l'égard du Preneur emporte interdiction pour ce dernier de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture.
Ainsi, par exemple, pour une procédure collective ouverte le 15 février, le preneur a l'interdiction de payer les loyers impayés jusqu'au 14 février compris.
En revanche, les loyers échus postérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective du Preneur doivent être réglés à échéance.
La continuation du contrat de bail
L'ouverture d'une procédure collective n'a pas pour effet de résilier de plein droit le bail commercial, malgré l'existence d'impayés antérieurs, et toute clause contraire est réputée non-écrite.
Seul l'administrateur judiciaire, nommé par le Tribunal de commerce, peut user de la faculté de poursuivre ou non le contrat. Pour ce faire, il devra s'assurer de disposer des fonds nécessaires pour s'assurer de remplir les obligations du contrat.
A ce titre, le bailleur pourra mettre en demeure l'administrateur judiciaire de prendre parti sur la poursuite ou non du contrat en cours.
En effet, par exception, le contrat de bail est résilié de plein droit :
- en cas de mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée à l'administrateur judiciaire et restée sans réponse pendant un délai d'un mois ;
- en cas de défaut de paiement d'un loyer échu postérieurement au jugement d'ouverture, et passé un délai de 3 mois à compter dudit jugement.
Le sort des loyers impayés
Le loyer dû pour la période antérieure au jugement d'ouverture est une créance antérieure qui doit faire l'objet d'une déclaration de créance.
Le bailleur bénéficie d'un privilège sur cette créance de loyers (c'est-à-dire qu'il sera payé avant certains créanciers) qui nécessite une particulière attention dans la rédaction de la déclaration de créance.
Les loyers postérieurs devront être réglés à échéance.
Par ailleurs, le dépôt de garantie ne pourra être compensé immédiatement avec les créances antérieures au jugement d'ouverture.
Des aménagements contractuels protecteurs du bailleur
Certaines clauses inscrites au bail commercial peuvent permettre de protéger le bailleur de certains effets de la procédure collective de son preneur, et notamment le protéger d'éventuels impayés de loyers.
Ainsi, le bailleur pourra prévoir une clause de reconstitution du dépôt de garantie pour le repreneur en cas de plan de cession, une clause de solidarité inversée obligeant le cessionnaire d'un plan de cession à régler les dettes antérieures, ?
La rédaction du bail commercial doit donc prendre en compte l'éventualité de difficultés du preneur afin de protéger au mieux les intérêts du bailleur.
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